Bei einem Verstoß des Mieters gegen eine seiner Pflichten, darf der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Doch nicht jedes „Fehlverhalten“ des Mieters berechtigt zu diesem Schritt. Es müssen konkrete Gründe vorliegen, die sich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung ableiten. Sinn und Zweck einer Abmahnung im Mietrecht ist es, den Mieter an die Einhaltung seiner vertraglich vereinbarten Pflichten zu erinnern.

Wann darf ein Vermieter abmahnen?

Grundsätzlich darf ein Vermieter einen Mieter abmahnen, wenn dieser eine seiner Pflichten nicht einhält oder gegen vereinbarte Regeln im Mietverhältnis verstößt.

Beispiele

Gültige Abmahngründe im Mietrecht liegen vor, wenn:

• Die Hausordnung bzw. die Ruhezeiten im Haus nicht eingehalten werden.
• Die regelmäßige Treppenhausreinigung nicht durchgeführt wird.
• Wenn Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung unerlaubt untervermietet werden.
• Unabgestimmte bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen werden.
• Der Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen.
• Es in der Wohnung zu Schimmelbildung durch falsches Lüften und Heizen kommt.
• Mietzahlungen mehrfach verspätet oder gar nicht eingehen.

Achtung: Abmahnungen bei einem Verstoß gegen die Hausordnung sind nur zulässig, wenn sich der Mieter im Vertrag durch seine Unterschrift zu deren Einhaltung verpflichtet hat.

Welche Pflichten sich für Mieter und Vermieter aus dem Mietvertrag ergeben erfahren Sie unter Pflichten aus dem Mietvertrag.

Abmahnung wegen Mietrückstand

Zahlt der Mieter seine Miete häufig verspätet oder gar nicht, berechtigt das den Vermieter zur Abmahnung und sogar zur fristlosen Kündigung, wenn der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt.

Eine fristlose Kündigung kann der Mieter laut Mietrecht allerdings durch eine Zahlung der Mietschulden abwenden. Dies ist selbst dann noch möglich, wenn bereits ein Räumungsbescheid erfolgt ist.

Abmahnung wegen Haustierhaltung

Das Halten kleinerer Haustiere wie Vögel oder Meerschweinchen ist nicht abmahnfähig. Anders liegt der Fall bei Hundehaltung. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Die Haltung kann allerdings nur abgemahnt werden, wenn der Hund nachweislich stört oder eine Gefahr darstellt.

Welche Folgen hat eine Abmahnung?

Der Zweck einer Abmahnung ist es, den Mieter auf Fehlverhalten bzw. Pflichtverletzungen aufmerksam zu machen. Gleichzeitig wird er aufgefordert, diese innerhalb einer bestimmten Frist zu unterlassen.

Mieter, die diese Hinweise ignorieren, müssen mit Folgen rechnen. Denn eine gerechtfertigte Abmahnung gibt dem Vermieter die Grundlage für eine Kündigung des Mietvertrages in die Hand.

Er braucht dazu keine weitere Abmahnung aussprechen und kann direkt eine Räumungsklage einleiten. Allerdings kommt es vor dem Gesetz auch auf die Schwere der Vertragsverletzung an.

Ein Mieter, der einmal wegen einer Missachtung der Hausordnung gemahnt wird, kann noch längst nicht gekündigt werden. Erst wenn das Fehlverhalten andauert und mehrere Abmahnungen erfolgen, wird es brenzlig und die Kündigung droht. Selbst in schwereren Fällen muss vor Gericht noch geklärt werden, ob die andauernden Pflichtverletzungen für eine fristlose Kündigung ausreichen oder ob eine ordentliche Kündigung im Rahmen der Kündigungsfrist angebracht ist.

Schadensersatzpflicht des abgemahnten Mieters

Entstehen dem Vermieter durch die Pflichtverletzung des Mieters Kosten, kann er diese vom Mieter zurückfordern. Allerdings gilt dies nur, wenn vorher abgemahnt wurde und in der Abmahnung eine angemessene Frist angegeben ist, in der der Mieter die Möglichkeit hat, seinen Pflichten nachzukommen.

Ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung zulässig?

Mieter sollten sich nicht in jedem Fall darauf verlassen, dass der Vermieter vor einer Kündigung abmahnen muss. In einigen Fällen ist diese auch ohne vorherige Abmahnung möglich:

• Der Mieter äußert von vornherein, dass er auf eine Abmahnung nicht reagieren wird.
• Der Mieter beleidigt, bedroht oder verletzt den Vermieter oder andere Bewohner schwer.
• Der Mieter ist mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand.
• Der Mieter überlässt ohne Absprache seine Wohnung Dritten.
• In der Wohnung wird ohne Absprache ein Gewerbe betrieben, dass äußerlich deutlich wahrnehmbar ist. Die Arbeit im Home Office gehört nicht zu den Kündigungsgründen.

Lesen Sie dazu auch: Mietwohnung gewerblich nutzen – ist das zulässig?

Welche Anforderungen muss eine Abmahnung erfüllen?

Eine Abmahnung ist nur dann wirksam, wenn sie eine bestimmte Form einhält. Andernfalls können Mieter die Abmahnung als unwirksam anfechten. Folgender Inhalt muss mindestens vorhanden sein:

• Adressierung an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter (auch, wenn das Fehlverhalten nur durch einen Mieter besteht)
• Exakte Angabe des Abmahngrundes inklusive Datum, Uhrzeit und Zeugen (falls vorhanden)
• Fristsetzung zur Beseitigung des Abmahngrundes
• Folgen und rechtliche Konsequenzen
• Unterschrift aller im Vertrag genannten Vermieter

Wird die Abmahnung von der Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt erteilt, muss eine Originalvollmacht des Vermieters beigefügt sein, eine Kopie ist nicht ausreichend.

Wie kann ich mich gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung wehren?

Können Sie die Gründe für eine Abmahnung nicht anerkennen oder sind Sie mit der Abmahnung nicht einverstanden, bleiben Ihnen kaum Möglichkeiten.

Der Gang zum Gericht ist wenig sinnvoll, denn: Weder im Mietvertragsrecht noch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist vorgesehen, dass ein Mieter auf die Zurücknahme einer Abmahnung durch den Vermieter den Rechtsweg einschlagen kann. Ein weiterer Grund ist, dass durch eine Abmahnung selbst, die Rechte des Mieters noch nicht verletzt werden. Bestätigt wurde dies in einem Urteil aus dem Jahr 2008 vom Obersten Gerichtshof selbst (Az: VIII ZR 139/07).

Aber: Folgt auf eine Abmahnung hin eine Kündigung oder eine Räumungsklage und empfindet der Mieter dies als ungerechtfertigt, lohnt sich auch ein Gang vors Gericht.

Hier muss der Vermieter alle Vertragsverletzungen vorlegen. Eine vorher ausgesprochene Abmahnung dient zwar als Begründung für Kündigung oder Räumung, einen Beweisvorteil für den Vermieter stellt sie allerdings nicht dar.

Auch wenn die Kündigung oder Räumung vom Gericht als ungerechtfertigt angesehen wird, ergibt sich daraus für den Mieter kein Beseitigungsanspruch.