Laminat in Mietwohnung beschädigt – Schadenersatzpflicht des Mieters

Der Vermieter darf Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter nicht pfleglich mit dem Laminat in der Mietwohnung umgegangen ist und es beschädigt hat. Eine vertragsgemäße Abnutzung muss der Vermieter jedoch akzeptieren, sodass genau geprüft werden muss, wann und in welcher Höhe der Mieter schadenersatzpflichtig ist.

Wann muss Mieter Schadenersatz leisten?

Der Mieter muss nur für Beschädigungen am Laminat aufkommen, die durch eine übermäßige Abnutzung entstanden sind. Wurde das Laminat vertragsgemäß genutzt, muss der Mieter keinen Schadenersatz leisten.

Grundsätzlich muss der Mieter nur für Schäden aufkommen, die während der Mietzeit entstanden sind. Die Beweislast liegt beim Vermieter – Er muss nachweisen, dass die Wohnung unbeschädigt übergeben wurde und die Laminatschäden am Ende des Mietverhältnisses vorgelegen haben.

Als Beweismittel kann der Vermieter beispielsweise ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll vorlegen. Lag die Beschädigung bereits bei der Wohnungsübergabe zum Einzug vor, ist aber nicht im Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt, liegt die Beweislast beim Mieter (OLG Düsseldorf, 27. 03. 2003, 10 U 64/02).

Lesetipp: Laminat in der Mietwohnung verlegen

Schäden am Laminat – Vertragsgemäßer Gebrauch oder übermäßige Abnutzung?

Wann gilt die Laminatbeschädigung als vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzung? Dies kann leider nicht pauschal beantwortet werden, da die jeweiligen Umstände des Einzelfalls, beispielsweise Größe und Tiefe der Kratzer sowie deren Entstehung, maßgeblich sind. Beispiele:  

• Kratzer am Eingangsbereich: Der Eingangsbereich unterliegt einer erheblichen Abnutzung, sodass Kratzer i. d. R. als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln sind (OLG Düsseldorf, 16.10.2003, 110 U 46/03)
• Kratzer durch Tierhaltung: Hätten die Kratzer durch zumutbare Maßnahmen (Hundesocken, Aufenthalt lediglich in laminatfreien Räumen) verhindert werden können, handelt es sich um eine übermäßige Abnutzung (LG Koblenz, 06.05.2014 – 6 S 45/14).
  Wenn die Hundehaltung vom Vermieter genehmigt wurde, hat er das artbedingte Laufverhalten und daraus resultierende Kratzer im Laminat akzeptiert. Die Kratzer gelten als vertragsgemäßer Gebrauch (AG Koblenz, 20.12.2013 – 162 C 939/13).
• Kratzer durch Rollschreibtischstuhl: Der Mieter sollte zum Schutz des Bodens eine Bodenschutzmatte verwenden. Tut er dies nicht und entstehen durch die Rollen Kratzer auf dem Laminat, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen (LG Dortmund, 01.03.2010, 2 T 5/10)
• Kratzer durch Möbelrücken: Der Mieter ist verpflichtet, alle zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Beschädigungen am Laminat zu vermeiden. Geht er unsachgemäß vor und unterlässt Schutzmaßnahmen, kann der Vermieter Schadenersatz vom Mieter verlangen. Sind kleine Kratzer trotz Schutzmaßnahmen nicht zu vermeiden, handelt es sich um vertragsgemäßen Gebrauch.
• Laminat aufgequollen: Ist das Laminat durch einen Wasserschaden, den der Mieter zu verantworten hat, aufgequollen, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.
• Brandflecken: Hat der Mieter Brandflecken im Laminat verursacht, muss er für die Schadenbeseitigung aufkommen.

Schadenersatzpflicht des Mieters

Sind die Beschädigungen am Laminat nicht durch einen vertragsgemäßen Gebrauch entstanden, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig.

Laut § 249 Abs. 1 BGB muss der Mieter aber lediglich den alten Zustand des Laminats herstellen (Naturalrestitution). Daher gilt: Kann der Schaden am Fußboden durch Abschleifen und Neuversiegelung behoben werden, ist der Mieter nicht verpflichtet, das Laminat (vollständig oder teilweise) auszutauschen. Erst, wenn sich der Schaden dadurch nicht beheben lässt, kann der Vermieter den Austausch des Bodens verlangen.

Behebt der Mieter den Schaden nicht innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist, darf der Vermieter Schadenersatz in Geld verlangen (§ 250 BGB). Der Schadenersatz kann beim Auszug auch von der Mietkaution abgezogen werden.

Wie hoch ist der Schadenersatz? – Zeitwert und Nutzungsdauer

Bei der Bemessung des Schadenersatzes muss beachtet werden, dass sich Laminat automatisch mit der Zeit abnutzt. Da der Mieter lediglich den alten Zustand des Fußbodens herstellen muss, darf maximal der Zeitwert bzw. eine anteilige Schadenersatzleistungssumme verlangt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Boden nicht mehr repariert werden kann und ausgetauscht werden muss. In diesem Fall hätte der Vermieter aufgrund der Neuwertigkeit einen Vorteil, den er sich anrechnen lassen muss (Abzug Neu für Alt).

Der Vermieter muss im Schadenfall nachweisen, wie alt der Fußboden ist und wann dieser eingebaut wurde. Wenn die „übliche Lebensdauer“ des Laminats ohnehin überschritten ist, hat der Vermieter keinen Schadenersatzanspruch.

Wirtschaftliche Lebensdauer Laminatboden gemäß paritätischer Lebensdauertabelle

• Günstige Qualität (Richtpreis 60 € / m²): 10 Jahre
• Mittlere Qualität (Richtpreis 75 € / m²): 15 Jahre
• Gehobene Qualität (Richtpreis 90 € / m²): 25 Jahre

Beispiel 1:

• Alter Laminat in günstiger Qualität: 3 Jahre
• Übermäßige Abnutzung durch Mieter, Abschliff & Versiegelung notwendig
• Restnutzungsdauer: 7 Jahre
• Reparaturkostenanteil: 7 Jahre Restnutzungsdauer / 10 Jahre Lebensdauer = 70 %

Beispiel 2:

• Alter Laminat in mittlerer Qualität: 6 Jahre
• Übermäßige Abnutzung in einem Raum, vollständiger Austausch notwendig
• Anschaffungspreis vor 6 Jahren: 400 Euro
• Restnutzungsdauer: 6 Jahre
• Zeitwert: 6 Jahre Restnutzungsdauer * 400 Euro Anschaffungspreis = 2.400 Euro
  2.400 Euro / 12 Jahre Lebensdauer = 200 Euro Schadenersatz

Tipp: Verlangt der Vermieter einen Schadenersatz, kommt ggf. die private Haftpflichtversicherung für die Schadenszahlung auf. Wichtig: „Mietsachschäden“ dürfen nicht in den AGB ausgeschlossen sein!
Ist der Hund des Mieters für die Kratzspuren im Laminat verantwortlich, kommt ggf. die Hundehalterhaftpflichtversicherung für den Schaden auf – auch hier dürfen Mietsachschäden nicht vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sein.

Vertragsgemäße Abnutzung – Schönheitsreparaturen

Handelt es sich bei den Beschädigungen am Laminat um einen vertragsgemäßen Gebrauch, muss der Mieter keine Schäden beseitigen und auch keinen Schadenersatz leisten. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthalten ist.

Lesetipp: Für welche Schäden haften Mieter bei Wohnungsrückgabe?

Sollte der Mieter im Mietvertrag zum Abschleifen und Neuversiegeln verpflichtet werden, führt dies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Eine solche Verpflichtung ist lt. § 307 BGB unwirksam (BGH, 13.01.2010, VIII ZR 48/09)!