Ein unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung ist für den Mieter besonders ärgerlich: Obwohl er den Wasserschaden nicht zu verantworten hat, entstehen ihm diverse Aufwendungen. Dafür darf der Mieter eine Aufwandsentschädigung vom Verursacher fordern, zudem darf unter gewissen Umständen auch die Miete gemindert werden. Für die Sanierung des Wasserschadens muss der Verursacher aufkommen.
Schaden durch Verschulden Dritter
Ein unverschuldeter Wasserschaden kann viele Ursachen haben:
- Wasserschaden durch Nachbarn (z. B. Waschmaschine ausgelaufen)
- Undichtes Dach
- Defekte Abwasserleitungen
- Rohrbruch
- Hochwasser, Starkregen
Pflichten des Vermieters
Kam der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach, muss er für alle Schäden am Gebäude – einschließlich aller beschädigten Wohnungen – aufkommen. Es ist die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, entstandene Schäden zu beheben und die dafür entstandenen Kosten zu übernehmen.
Wer zahlt den Wasserschaden?
Wurde die Wohnung (und schlimmstenfalls auch das Gebäude) durch den nicht selbst verursachten Wasserschaden beschädigt, muss der Mieter keine Angst vor hohen Kosten haben, denn leisten muss der Verursacher. Dies kann je nach Schadensursache entweder der Nachbar oder der Vermieter sein.
Hat der Vermieter den Schaden zu verantworten, kann er für die Schäden an fest installierten Gütern (Wände, Bodenbeläge, etc.) seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Kam es durch eine Naturkatastrophe (z.B. Hochwasser oder Starkregen) zum Wasserschaden, leistet die Elementarversicherung des Vermieters.
Wurde der Wasserschaden durch die Wohnung darüber verursacht – etwa, weil der Nachbar seine Waschmaschine falsch angeschlossen hat – ist der Nachbar und ggf. seine Haftpflichtversicherung zur Leistung verpflichtet.
Lesetipp: Selbstverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung – Haftung des Mieters
Wer zahlt beschädigten Hausrat?
Wurde auch der Hausrat (Möbel, Teppiche, Elektrogeräte, etc.) durch den Wasserschaden beschädigt, können Mieter ihre Hausratversicherung in Anspruch nehmen. Diese wird den Zeitwert der beschädigten Gegenstände ersetzen.
Kann der Verursacher des Wasserschadens ausfindig gemacht werden, wird die Hausratversicherung einen Regressanspruch beim Verursacher bzw. seiner Haftpflichtversicherung stellen und die geleisteten Zahlungen zurückfordern.
Besitzt der geschädigte Mieter keine Hausratversicherung, kann er die entstandenen Hausratschäden direkt bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers geltend machen.
Wer muss den Wasserschaden beheben?
Hat der Mieter den Wasserschaden nicht verursacht, ist es auch nicht seine Pflicht, den Schaden zu beseitigen. Dies ist die Pflicht des Verursachers. Entweder beseitigt er den Schaden selbst oder beauftragt Handwerker.
Beispiel: Der Nachbar von Oben hat in seiner Wohnung eine Überschwemmung verursacht. In Folge dessen wurde eine Wand in der eigenen Wohnung beschädigt. Die Wand muss nun getrocknet und anschließend neu tapeziert werden. Da der Nachbar für die Beschädigung verantwortlich ist, übernimmt er die Tapezierarbeiten und besorgt ein geeignetes Trocknungsgerät.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter, Nachbarn oder Handwerkern Zutritt zur Wohnung zu gewähren, damit der Schaden behoben werden kann.
Vermieter / Nachbar kommt seiner Pflicht nicht nach
Behebt der Verursacher den Wasserschaden auch nach Fristsetzung nicht, kann der Mieter den Schaden selbst beseitigen (lassen) und die Kosten beim Verursacher oder direkt bei seiner Versicherung (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung) geltend machen.
Wohnung unbewohnbar
Ist die Wohnung durch den Wasserschaden und die Sanierung unbewohnbar, darf der Mieter auf Kosten des Verursachers in einem Hotel oder einer Pension wohnen.
Entschädigung für Mieter – Aufwandsentschädigung
Meist entsteht dem Mieter durch den Wasserschaden auch ein eigener Aufwand, für die er eine angemessene Aufwandsentschädigung vom Verursacher fordern darf (§ 555a BGB):
- Reinigungs- und Aufräumarbeiten
- Erhöhte Stromkosten beim Einsatz von Trocknungsgeräten
- Fahrtgeld für höhere Fahrtkosten zur Arbeit, bei anderweitiger Unterbringung während der Renovierung
Mietminderung wegen Wasserschaden
Ist die Nutzung der Wohnung durch den Wasserschaden eingeschränkt, darf der Mieter zudem ab Schadeneintritt bis Schadenbeseitigung die Miete mindern. Dafür muss der Mangel dem Vermieter – bestenfalls schriftlich – angezeigt sowie die Mietminderung angekündigt werden.
Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden ist abhängig vom Schadenbild und den Umständen im Einzelfall. Um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden, sollte man sich mit dem Vermieter über eine angemessene Mietminderung einigen. Auszugsweise einige Gerichtsurteile mit festgesetzter Mietminderung bei Wasserschäden:
- Nasser Teppichboden & unerträglicher Gestank für 2 – 3 Wochen: 80 % Minderung
(Amtsgericht Friedberg, 06.07.1983, C 389/82) - Wasserschaden Keller (Regenwasserpfützen bei Starkregen): Keine Mietminderung
(Landgericht Berlin, 15.03.2002, 63 S 54/00) - Tropfendes Wasser aus Zimmerdecke durch Schneesturm: 30 % Mietminderung
(Amtsgericht Kiel, 26.06.1980, 13 C 9/80) - Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte von 50 db: 100 % Mietminderung
(Amtsgericht Schöneberg, 10.04.2008, 109 C 256/07)
Wohnung kündigen
Ist der Wasserschaden so groß, dass die Mietsache für längere Zeit unbewohnbar ist, kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Wird die Wohnung innerhalb kurzer Zeit (zwei bis drei Wochen) saniert, ist eine außerordentliche Kündigung hingegen nicht möglich.
