Eigentümerwechsel – Auswirkungen auf Mietvertrag und Mieter
Informiert ein Vermieter seine Mieter über den geplanten Verkauf des Hauses, ist der Schreck oft groß. Vielleicht befürchten Sie eine Mieterhöhung oder die Kündigung des Mietvertrags. Doch so schnell geht das nicht, denn als Mieter sind Sie durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ vor einer Kündigung beim Eigentümerwechsel gut geschützt.
Inhaltsverzeichnis
Was tun, wenn der Vermieter verkaufen will?
Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis. Mieter sollten sich spätestens jetzt über die Eigentumsverhältnisse informieren, dies ist über die Einsicht in das Grundbuch möglich. Ist der Vermieter nicht Eigentümer der Wohnung, kann es sinnvoll sein, sich bei einem Mietrechtsanwalt oder bei einem Mieterverein Rat zu holen. Wichtig ist auf jeden Fall nichts zu überstürzen und vor allem keine Zusagen zu machen – weder schriftlich noch mündlich.
Mietvertrag bei Eigentümerwechsel
Der Mietvertrag, den sie mit dem Vermieter abgeschlossen haben, gilt auch nach einem Eigentümerwechsel. Alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag gehen auf den Käufer – und damit ihren neuen Vermieter – über. Dieser hat nicht das Recht, einen neuen Mietvertrag oder Änderungen im bestehenden Vertrag zu verlangen. Das gilt auch dann, wenn im Vertrag Regeln enthalten sind, die sich für den Vermieter nachteilig auswirken.
Auch Absprachen, die sie mit dem bisherigen Vermieter mündlich getroffen haben, haben nach wie vor Gültigkeit, wenn Sie diese Absprachen nachweisen können. Das können zum Beispiel die Erlaubnis zur Gartennutzung, Umbaumaßnahmen oder zur Untervermietung der Wohnung sein. Nicht betroffen von dieser Regelung sind Nebenabsprachen, die mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben.
Wichtig: Auch hier kann der Fall anders liegen, wenn der vorherige Vermieter nicht der Eigentümer der Wohnung war.
Darf der neue Vermieter nach dem Kauf den Mietvertrag kündigen?
Mieter haben einen umfassenden Kündigungsschutz, nur in wenigen Fällen ist eine Kündigung durch den Vermieter möglich. Das gilt auch beim Eigentümerwechsel. Zulässig ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder dann, wenn der Mieter seine Mieterpflichten schwerwiegend verletzt, zum Beispiel durch Mietverzug. Grundsätzlich darf der neue Eigentümer erst dann kündigen, wenn er als Besitzer des Hauses oder der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Eine Ausnahme gibt es allerdings doch: Wird ein Mehrfamilienhaus nach dem Verkauf durch den neuen Eigentümer in Eigentumswohnungen umgewandelt, darf dieser nach einer Sperrfrist von 3 Jahren (örtlich auch bis zu 10 Jahre) den Mietvertrag kündigen. Dies Sperrfrist beginnt ab dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Ein weiterer möglicher Kündigungsgrund besteht dann, wenn der neue Eigentümer eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie anstrebt und dieses Vorhaben schlüssig nachweist. Dies beinhaltet allerdings nicht den Wunsch, eine höhere Miete zu erhalten. Bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung kann der Mieter sich wehren, wenn er eine soziale Härte nachweisen kann.
Für den alten Vermieter gilt: Eine Verkaufsabsicht, bzw. ein Verkauf des Hauses ist für sich allein kein Kündigungsgrund.
Darf der neue Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung darf nach BGB nur in ganz bestimmten Fällen erfolgen und muss gut begründet sein:
- Wenn die die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.
- Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag
- Modernisierung der Wohnung nach § 555 c, BGB
Wer bekommt die Miete?
Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen an den Käufer der Wohnung über. Das bedeutet, dass er auch die Miete erhält. Wird der Mieter von einem Eigentümerwechsel nicht rechtzeitig oder gar nicht informiert, ist er auch nicht verantwortlich dafür, wenn die Mietzahlung noch an den alten Eigentümer geht. Allerdings sollten Sie die Miete nicht einfach so auf eine bloße Information hin an den neuen Vermieter bezahlen. Denn der darf diese erst dann erhalten, wenn er auch im Grundbuch eingetragen ist. Kann er als Käufer nur einen notariellen Kaufvertrag vorweisen, gilt er noch nicht als Eigentümer der Mietwohnung. Anstelle eines Nachweises reicht auch eine Aufforderung des alten Vermieters, dass die Miete ab sofort an den neuen Eigentümer gezahlt werden soll.
Lesetipp: Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel
Was passiert bei Eigentümerwechsel mit der Mietkaution?
Nach § 566 a BGB muss der neue Vermieter auch die Mietkaution zurückzahlen, die ein Mieter an den vorherigen Eigentümer gezahlt hat. Als Erwerber haftet der neue Eigentümer für die Mietkaution und das unabhängig davon, ob er diese vom alten Eigentümer erhalten hat. Auf der anderen Seite trägt der frühere Eigentümer das Insolvenzrisiko für den neuen Vermieter. Kann dieser die Kaution nicht zurückzahlen, haftet er für die Kautionssumme.
Habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht?
Grundsätzlich hat ein Mieter nur das Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Eine Ausnahme hiervon ist dann möglich, wenn die Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, während der Mieter bereits darin wohnte. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Mieter benachrichtigen und ihm eine Bedenkzeit von mindestens zwei Monaten einräumen. Versäumt es der Vermieter, den Mieter zu informieren, darf dieser nach einem Urteil des BGH (Az: VIII ZR 51/14) den Preisunterschied verlangen, falls er die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis zurückkauft. Das Vorverkaufsrecht erlischt, wenn die Eigentumswohnung nach der Umwandlung bereits einmal verkauft wurde.
Bleiben Sie ruhig
Im deutschen Mietrecht haben Mieter einer Wohnung einen besonderen Schutz. Deshalb gibt es auch dann, wenn die Mietwohnung verkauft werden soll, noch keinen Grund zur Beunruhigung. Dennoch lohnt es sich, aufmerksam zu bleiben, die oben genannten Punkte zu beachten und sich im Zweifelsfall Rat beim Anwalt oder dem Mieterverein zu holen.
