Einbruchschutz in der Mietwohnung

Erschreckend: Rund drei Viertel aller Wohnungseinbrüche in Deutschland geschehen in Mehrfamilienhäusern. Dennoch sind viele Mehrfamilienhäuser nicht ausreichend gegen Einbruch geschützt. Da der Vermieter rechtlich keinen besonderen Einbruchschutz vornehmen muss, müssen Mieter ihre Wohnung selbst vor Einbruch schützen. Doch welchen Einbruchschutz dürfen Mieter überhaupt vornehmen und wer kommt dann für die Kosten auf? 

Wer muss in Mietwohnung für Einbruchschutz sorgen?

Die Pflichten des Vermieters in Sachen Einbruchschutz sind nur sehr dürftig. In der Regel muss der Vermieter lediglich dafür sorgen, dass Fenster und Türen der Mietwohnung verschlossen werden können – ein besonderer Sicherheitsstandard muss nicht eingehalten werden.

In Deutschland gilt außerdem das Prinzip „Gemietet wie gesehen“: Wenn die Wohnung vor der Anmietung keine besonderen Sicherheitsstandards erfüllt hat, hat der Mieter nach der Anmietung auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter nachrüstet.

Modernisierung durch Vermieter

Wenn der Vermieter nachträglich für einen besseren Einbruchschutz sorgen möchte, hat er das Recht, die dadurch entstehenden Kosten auf seine Mieter umzulagern. Die Miete darf in diesem Fall als Aufwand für bauliche Maßnahmen, die die Sicherheit erhöhen, mit bis zu 11 % anteilig (pro Wohneinheit) erhöht werden.

Beispiel: Vermieter tauscht die Eingangstür in einem Wohnhaus mit fünf Wohnparteien, Kostenpunkt 6.000 Euro. Jährlich kann der Vermieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahme 11% auf die Mieter umlegen, also 660 Euro. Für die fünf Mietparteien ergibt sich eine Mieterhöhung von jährlich jeweils 132 Euro bzw. monatlich 11 Euro.

Mehr Informationen dazu unter Mieterhöhung aufgrund Modernisierung

Selbst ist der Mieter

Wenn der Mieter einen gewissen Einbruchschutz in seiner Mietwohnung haben und der Vermieter aber keine Vorkehrungen treffen möchte, hat der Mieter das Recht, sich selbst zu schützen und gewisse Maßnahmen auf eigene Kosten zu treffen.

Einbruchschutz-Förderung der KfW

Doch Mieter müssen keine Angst vor den Investitionskosten haben, denn die KfW-Bank unterstützt Mieter, Vermieter und Eigentümer, die ihre bestehende Wohnung bzw. Immobilie mit baulichen Maßnahmen vor Einbruch schützen möchten. Mit dem Produkt „Altersgerecht Umbauen (159/455)“ werden Nachrüstungen an Haus- und Wohnungseingangstüren, Fenstern, Rollläden, Baugebundene Assistenzsysteme sowie Einbruch- und Überfallmeldeanlagen, wie beispielsweise:

• Haus- und Wohnungseingangstüren nach DIN EN 1627 oder besser
• Abschließbare Fenstergriffe
• Querriegelschlösser
• Türspione

gefördert.

Förderumfang

Mieter, Vermieter und Eigentümer können die KfW-Förderung als Kredit oder Zuschuss in Anspruch nehmen:

Förderung als Kredit (Altersgerecht Umbauen – Kredit 159)

• Kreditförderung bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten
• Maximaler Kreditbetrag: 50.000 Euro pro Wohneinheit
• Effektiver Jahreszins: Ab 0,75 % beim Annuitätendarlehen
• Laufzeit: Mindestens 4 Jahre
• Zinsbindung: Wahlweise 5 oder 10 Jahre

Der Kredit kann bei einem frei wählbaren Kreditinstitut (Banken, Sparkassen, Versicherungen) beantragt werden. Nach Erhalt der Zusage können die baulichen Maßnahmen umgesetzt werden. Die ordnungsgemäße Durchführung der Maßnahmen muss beim entsprechenden Finanzierungsinstitut nachgewiesen werden.

Förderung als Zuschuss (Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss 455)

• Übersteigen die förderfähigen Investitionskosten 1.000 Euro, werden die ersten 1.000 Euro mit 20 % bezuschusst
• Pro weiterem Antrag werden 10 % für jeden weiteren Euro bezuschusst
• Mindestinvestition: 500 Euro
• Maximale Bezuschussung: 15.000 Euro pro Wohneinheit

Der Antrag auf Förderung muss noch vor den Umbauarbeiten bei der Kfw gestellt werden. Nach Erhalt der Zusage können die baulichen Maßnahmen umgesetzt werden. Der Zuschuss wird nach Durchführung des Vorhabens ausgezahlt.

Einbau neuer Fenster, Balkon- und Terrassentüren

Wichtig: Die KfW Produkte 159 und 455 fördern lediglich Nachrüstungssysteme, wie beispielsweise Türspione oder abschließbare Fenstergriffe. Der Austausch von Fenster, Balkon- und Terrassentüren wird ausschließlich in den Produkten „Energieeffizient Sanieren (Kredit 151/152) oder „Engergieeffizient Sanieren (Investitionszuschuss 430)“ gefördert.

Einbruchschutz für Mieter

Das Schutzbedürfnis des Mieters steht über dem Bedürfnis des Vermieters, die Bausubstanz seines Eigentums schützen zu wollen. Dennoch: Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter keine Nachrüstungen oder baulichen Maßnahmen an oder in der Wohnung vornehmen. Wenn die gewünschten Nachrüstungen des Mieters aber nicht in die Bausubstanz der Immobilie eingreifen, also keine Wände, Böden oder fest eingebauten Teile beschädigt oder verändert werden, darf der Vermieter dies nicht verbieten.

Tipp: Auch wenn der nachgerüstete Einbruchschutz nicht in die Bausubstanz der Immobilie eingreift, sollte der Vermieter grundsätzlich über alle Nachrüstungen und Veränderungen informiert werden. Vielleicht erklärt sich der Vermieter sogar bereit, einen Teil der Kosten zu übernehmen.

Und: In jedem Fall sollte schriftlich geklärt werden, ob die Nachrüstungen bei Auszug wieder entfernt werden müssen, denn die Räumung der Mietsache beinhaltet auch das Entfernen von errichteten Baulichkeiten/Veränderungen des Mieters.

Einbruchschutz an Fenster und Balkon

Fenster und Balkontüren sollten bei Verlassen der Wohnung immer geschlossen werden. Denn offene und gekippte Fenster ermöglichen Einbrechern einen vereinfachten Einstieg in die Wohnung. Auch Mieter in höheren Stockwerken sollten sich daran halten, denn mit Leitern oder anderen Kletterhilfen können Einbrecher auch höhere Stockwerke relativ unkompliziert erreichen.

Die Hausratversicherung wird im Falle eines Einbruchs durch gekippte Fenster ganz genau prüfen, ob der Mieter grob fahrlässig gehandelt hat und eine Übernahme der Versicherung in voller Höhe ausgeschlossen ist. Seit dem 01. Januar 2008 müssen Versicherer laut Versicherungsvertragsgesetz zumindest anteilig leisten, wenn der Versicherte den Schaden grob fahrlässig verursacht hat.

Abschließbare Fenstergriffe

Durch abschließbare Fenstergriffe kann verhindert werden, dass der Einbrecher die Scheibe einschlägt und über das eingeschlagene Fenster dann den Griff des Fensters oder der Balkontür öffnet.

Der Mieter kann die Fenstergriffe problemlos und ohne etwas zu beschädigen gegen abschließbare Fenstergriffe austauschen. Da der Austausch nicht in die bisherige Bausubstanz der Immobilie eingreift, ist der Austauscht auch ohne Genehmigung des Vermieters zulässig. Die alten Griffe sollte der Mieter vorsichtshalber aufheben, damit sie beim Auszug wieder montiert werden können.

Stangenverriegelungen

Stangenverriegelungen an Fenster und Balkontüren bieten einen zuverlässigen Fensterschutz, denn durch sie ist ein Aufhebeln der Fenster praktisch unmöglich. Das Fensterschloss wird im Fensterrahmen und im Mauerwerk befestigt und darf aus diesem Grund nicht ohne Zustimmung des Vermieters montiert werden.

Einbruchschutz an der Wohnungstür

Die Haustür in Mehrfamilienhäusern darf grundsätzlich nicht abgeschlossen werden, da der Fluchtweg im Notfall nicht behindert werden darf (OLG Frankfurt, 12. Mai 2015, Az.: 2-13 S 127/12). Daher ist es umso wichtiger, die direkte Haustür zur Wohnung bei Verlassen der Wohnung immer zwei Mal abzuschließen. Allerdings muss die Hausratversicherung im Falle eines Einbruchs trotzdem für den Schaden aufkommen, wenn der Mieter seine Wohnung für einige Stunden verlassen hat, ohne die Haustür abzuschließen (OLG Nürnberg, 07.03.1996, 8 U 3803/69).

Wichtig: Der Zweitschlüssel sollte niemals unter der Fußmatte oder einem anderen zugänglichen Ort gelagert werden, denn dies würde dem Einbrecher einen einfachen Zutritt zur Wohnung ermöglichen.

Sicherheitsschloss

Verfügt die Haustür zur Mietswohnung noch nicht über ein Sicherheitsschloss, darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters ein Sicherheitsschloss einbauen (lassen). Denn während eines laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter den Einbau von Sicherheitsschlössern nicht untersagen (AG Schöneberg, 09.08.1989, 7 C 249/89). Der Vermieter kann jedoch vom Mieter verlangen, das alte Schloss beim Auszug wieder einzubauen. Lesen Sie auch: Schloss austauschen in der Mietwohnung

Türspion

Türspione verschaffen Sicherheit, denn durch sie kann kontrolliert werden, wer vor der Tür steht – und zwar ohne, dass der Mieter seine Tür öffnen muss. Der nachträgliche Einbau eines Türspions gilt als geringfügiger Eingriff in die Substanz der Mietsache und muss aus diesem Grund vom Vermieter geduldet werden (LG Berlin, 13.07.1984, 65 S 3/84).

Einbruchhemmende Haustür

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, seine Haustür gegen ein einbruchhemmendes Exemplar austauschen lassen zu dürfen. Gab es jedoch bereits einen Einbruchsversuch und kann angekommen werden, dass es in der Zukunft zu weiteren Einbruchsversuchen kommen wird, kann der Mieter den Einbau einer einbruchshemmenden Haustür auf Kosten des Vermieters verlangen (AG Schöneberg, 09.02.2000, 7 C 286/99).

Querriegelschloss / Panzerriegel

Der Panzerriegel, auch Querriegelschloss genannt, gehört mit zu den effektivsten Sicherheitsmaßnahmen der Haustür. Allerdings wird das Querriegelschloss fest in der Hausmauer und der Haustür verankert, sodass diese Sicherheitsmaßnahme in die Bausubstanz der Immobilie eingreift. Der Mieter benötigt daher zwingend die Zustimmung des Vermieters.

Sperrbügel / Türkette

Der Sperrbügel bzw. die Türkette bietet Schutz vor ungebetenen Gästen, die sich bereits im Hausflur befinden. Ist die Automatik verankert, lässt sich die Haustür nur ca. 10 Zentimeter weit öffnen. Sperrbügel und Türkette werden in Mauerwerk und Haustür befestigt, sodass eine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Einbruchschutz durch Alarmanlage

Alarmanalgen registrieren, wenn im Gebäude eingebrochen wird. Je nach Funktion wird beispielsweise ein lautes Signal abgegeben oder direkt die Polizei oder ein Sicherheitsunternehmen verständigt.

Auch in Mehrfamilienhäusern dürfen Alarmanlagen eingesetzt werden. Wenn die Bausubstanz des Mehrfamilienhauses nicht vom Einbau der Alarmanlage angegriffen wird, dürfen Mieter innerhalb der gemieteten Wohnung eine Alarmanlage installieren.

Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern

Kameras können einen Einbruch verhindern, da sie viele Einbrecher abschrecken. Sollte es dennoch zu einem Einbruch kommen, sind die Täter – je nach Modell – zumindest auf der Videoaufnahme zu sehen, wodurch die Aufklärung der Tat ggf. erleichtert wird. In Deutschland herrschen allerdings strenge Regeln für die Videoüberwachung:

• Die Kamera darf grundsätzlich nur das eigene Grundstück filmen
• Öffentliche Bereiche, wie Straßen und Gehwege, dürfen i. d. R. nicht gefilmt werden
• Auch umliegende Häuser und Grundstücke dürfen nicht gefilmt werden
• Besucher und andere Menschen sollten auf die Kamera aufmerksam gemacht werden

Kamera im Klingeltableau – Video Türsprechanlage

Klingelanlagen mit Videoüberwachung senden nach dem Klingeln ein Bild vom Hauseingang – die Übertragung sieht also lediglich der Mieter, bei dem geklingelt wurde. Laut BGH (08.04.2011, V ZR 210/10) ist ein solches Kameramodell zulässig, wenn das Bild maximal für eine Minute gesendet wird und die Bildübertragung nicht aufgezeichnet wird. In vielen modernen Mehrfamilienhäusern kommt die Technik bereits zum Einsatz. Mieter haben jedoch kein Recht, die Klingelanlage ohne Zustimmung des Vermieters auszutauschen.

Dauerhafte Überwachung im Eingangsbereich von Wohnanlagen

Wird hingegen der Eingangsbereich einer Wohnanlage dauerhaft gefilmt und werden die Filmaufnahmen auch noch aufgezeichnet, ist die Überwachung nur unter bestimmten Bedingungen (konkrete Gefahr im Eingangsbereich, Abwehr weiterer Straftaten) zulässig (BGH, 24.05.2013, V ZR 220/12). Grundvoraussetzung ist jedoch, dass alle Mieter der Überwachung im Hauseingang zustimmen (AG Schöneberg, 08.06.2012, 19 C 166/12).

Überwachung der eigenen Wohnung

In der eigenen Wohnung darf eine Videokamera installiert werden. Voraussetzung ist, dass definitiv nur die eigene Wohnung und beispielsweise nicht das Treppenhaus oder die Eingangstür des Nachbarn gefilmt werden (BGH, 16.03.2010, VI ZR 176/09).

Tipps zur Einbruchsicherung

• Nie öffentlich mitteilen, wenn die Wohnung für längere Zeit verlassen wird.
• Vorgespielte Anwesenheit als Einbruchschutz: Zeitschaltuhr an Lampen, Fernseher, Radio, etc. einsetzen.
• Nachbarschaftshilfe: Freunde oder Nachbarn können beauftragt werden, die Wohnung zu betreuen und den Briefkasten zu leeren, das Licht anzumachen, etc. Auch dies deutet auf eine Anwesenheit in der Wohnung hin.
• Außerdem: Generell Nachbarn informieren, wenn man für längere Zeit abwesend ist. I. d. R. sind diese dann wachsamer, achten vermehrt auf komische Geräusche und können bei Bedarf die Polizei informieren.
• Die Haustür immer abschließen.
• Fenster, Balkon- und Terrassentüren immer verschließen.
• Unbekannten Personen bestenfalls nicht über den Türöffner Zutritt zum Mehrfamilienhaus gewähren.

Einen vollständigen Schutz vor Einbruch gibt es nicht. Man kann lediglich versuchen, es dem Einbrecher so schwer wie möglich zu machen. Denn je mehr Zeit benötigt wird, um in die Wohnung zu gelangen, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Einbrecher wieder abhaut und es woanders versucht. In der Regel gibt der Einbrecher nach 5 Minuten auf.

Kostenlose Einbruchschutz-Beratung bei den Polizei Beratungsstellen

Nutzen Sie auch die bundesweiten polizeilichen Beratungsstellen, um bei Ihnen zuhause kostenlose Informationen und Tipps zum Thema Einbruchschutz zu erhalten. Erfahren Sie hier, wo sich die nächste Polizei Beratungsstelle in Ihrem Umkreis befindet.

Bilderquellen

Titelbild: Andrey_Popov / shutterstock.com
Fenstergriff: Ivanova Natalia / shutterstock.com
Türkette: r.classen / shutterstock.com