Jeder Vertragspartei eines Mietverhältnisses ist es gestattet, ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer bestimmten Frist zu kündigen. Insoweit finden die gesetzlichen Vorschriften der §§ 543, 569 BGB Anwendung. Bei der Regelung des § 543 BGB handelt sich um eine sogenannte „Generalklausel“, d.h. diese ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter maßgeblich.

Allgemeine Kündigungsvoraussetzung

Eine fristlose Kündigung im Mietrecht durch den Mieter oder Vermieter ist nur aus „wichtigem Grund“ zulässig. Dies hat den Hintergrund, dass eine fristlose Kündigung die rasche und vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses zur Folge hat.

Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vertragsparteien nicht länger zumutbar ist. In diesem Zusammenhang kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang den Vermieter oder Mieter ein Verschulden trifft. Darüber hinaus hat eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters stattzufinden.

Schriftform und Begründung

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss eine Begründung enthalten. Naturgemäß sind die Gründe, die einen Vermieter zur Vornahme einer fristlosen Kündigung bewegen von den Kündigungsgründen des Mieters zu differenzieren.

Abmahnung

Eine fristlose Kündigung setzt eine vorherige Abmahnung voraus. Danach ist die fristlose Kündigung erst nach erfolgtem Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder direkt nach erfolgter Abmahnung zulässig. Bei mehreren Mietern bzw. Mietermehrheit hat eine Abmahnung sämtlichen Mietern gegenüber zu erfolgen.

Abhilfefrist

Eine Abhilfefrist ist immer dann zu setzen, wenn die Pflichtverletzung des „Störers“ bzw. deren Folgen noch andauern. Ist dies nicht mehr der Fall, ist stets abzumahnen. Die zu setzende Abhilfefrist muss angemessen sein. Wann eine Abhilfefrist als angemessen anzusehen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Auch das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe kann den Anforderungen einer Angemessenheit genügen. Für den Fall, dass eine Abhilfefrist als zu kurz zu beurteilen ist, gilt die angemessene Frist.

Inhalt – Begründung

Abmahnungen oder Abhilfefristsetzungen müssen klar und nachvollziehbar für den zu Kündigenden begründet werden. Es ist detailliert aufzuführen, welches Fehlverhalten oder welche Vertragsverletzung (z.B. Lärmbelästigung, unerlaubte Haustierhaltung, Schimmelpilzbildung, Beschädigungen der Mietsache) dem Mieter oder Vermieter angelastet wird. Auch ist klar zu formulieren, dass er dieses Fehlverhalten bzw. die Vertragsverletzung abzustellen hat.

Abmahnung oder Abhilfefrist – Rechtsfolgen

Der Gesetzgeber lässt dem Mieter oder Vermieter die Wahlmöglichkeit, sich entweder für die Abmahnung oder das Setzen einer Abhilfefrist zu entscheiden.

Bei der Wahl des Mittels sollten insbesondere die Umstände des Einzelfalles und die zu erwartende Geeignetheit berücksichtigt werden. In beiden Fällen werden nach erfolglosem Fristablauf die gleichen Rechtsfolgen ausgelöst, d.h. eine fristlose Kündigung darf ausgesprochen werden.

Ausnahmen

Ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich in nachfolgenden Fällen:

• Die Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg; Beispiel: die Abhilfe wird ernstlich und endgültig verweigert (BGH Urt. v. 22.10.1975 – VIII ZR 160/74), die Beseitigung innerhalb angemessener Frist erscheint unmöglich (OLG Karlsruhe ZMR 1988, 224), bei vertragswidriger Gebrauch der Mietsache erscheint Abhilfeersuchen bzw. Abmahnung ungeeignet (Düsseldorf JR 1991, 379), Vertrauensverhältnis kann nicht wieder hergestellt werden (BGH Urt. v. 18.11.1999 – III ZR 168/98).
• Unter Abwägung der Mieter-/und Vermieterinteressen erscheint die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt; Beispiel: die Vertragsfortsetzung ist aufgrund der Schwere der Pflichtverletzung unzumutbar.
• Zahlungsverzug des Mieters; Beispiel: offensichtliche Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters

Beweislast

Da die Abmahnung eine wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung ist, hat der Kündigende zu beweisen, dass dem Gekündigten eine angemessene Abhilfefrist gesetzt bzw. dieser abgemahnt worden ist.

Wichtige Kündigungsgründe des Vermieters

Nachfolgende Kündigungsgründe sind für den Vermieter maßgeblich:

• Zahlungsverzug des Mieters (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Alt. a, Alt. b, 569 Abs. 3 BGB)
• Vorliegen einer erheblichen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfaltspflichten (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte (§ 543 Abs. 2 BGB)

Zahlungsverzug

Erfüllt der Mieter seine vertragliche Zahlungsverpflichtung nicht, hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB zu kündigen.

Voraussetzung – Möglichkeit A

Nach dem Wortlaut der Vorschrift muss der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein. Demnach muss zwischen zwei Möglichkeiten unterschieden werden:

• Zum einen gewährt Alternative a immer dann eine Kündigung, wenn der Mieter die Miete in der Gesamthöhe zweimal in Folge trotz Fälligkeit nicht gezahlt hat.
• Zum anderen kann es ausreichend sein, wenn der Mieter an zwei Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist.

Ein nicht unerheblicher Teil ist immer dann gegeben, wenn der rückständige Teil der Miete, die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) Davon ist bereits bei einer Monatsmiete zzgl. 1 Cent auszugehen.

Unter Miete in diesem Sinne ist die Bruttomiete, also einschließlich der Betriebskosten, zu verstehen (OLG Frankfurt, 25.11.1987 – 17 U 143/86).

Achtung: Ein einmaliger Zahlungsrückstand rechtfertigt eine fristlose Kündigung nicht (BGH Urt. v. 10.07.1991 – XII ZR 105/90).

Keine Abmahnung

Im Regelfall ist eine Abmahnung bzw. Abhilfefrist des Vermieters an den Mieter bezüglich des Zahlungsrückstands nicht erforderlich. Hintergrund ist, dass die Fälligkeit der Miete kalendermäßig im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend bestimmt ist.

In den eher seltenen Fällen, in denen der Vermieter eine Berechnung der Miethöhe erstellt, kann hingegen eine Abmahnung erforderlich sein. So kann der Mieter naturgemäß erst in Verzug geraten, wenn er die Berechnung erhalten hat und ihm eine gewisse Zeit für deren Prüfung eingeräumt wird (BGH Urt. v. 14.07.1970 – VIII ZR 12/69).

Voraussetzung – Möglichkeit B

Im Falle der Alternative b muss der Mieter sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, in Verzug befinden. Demgemäß ist dieser Kündigungstatbestand erfüllt, wenn ein Zahlungsrückstand von in der Höhe von zwei Monatsmieten erreicht ist (BGH Urt. v. 15.06.2005 – XII ZR 291/01).

Entscheidend ist also der Gesamtrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten. Dabei ist es unerheblich, ob dieser Gesamtrückstand aus zwei kompletten Monatsmieten oder diversen Teilbeträgen resultiert. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter sich mit einem entsprechend hohen Betrag auf die Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug befindet (BGH Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06).

Zahlung unter Vorbehalt

Zahlt der Mieter den Mietzins unter Vorbehalt, besteht kein Mietrückstand (LG Frankfurt/Main, Urt. v. 07.07.1987 – 2/11 S 32/87). Eine fristlose Kündigung ist unter diesen Umständen nicht zulässig.

Erlöschen des Kündigungsgrundes vor Zugang der Kündigung

Hat der Mieter vor Zugang der Kündigungserklärung des Vermieters den Zahlungsrückstand in vollem Umfang ausgeglichen, entfällt der Kündigungsgrund. Eine fristlose Kündigung ist damit ausgeschlossen. Aber: Teilleistungen genügen zur Erfüllung grundsätzlich nicht (BGH ZMR 1971, 27).

Erlöschen des Kündigungsgrundes nach Zugang der Kündigung

Ist dem Mieter die Kündigungserklärung in dem Moment, in dem er den Zahlungsrückstand ausgeglichen hat, gerade zugegangen und erklärt er die Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam (OLG Köln Urt. v. 30.10.1997 – 12 U 29/97). Bei einem erneuten Zahlungsrückstand des Mieters müsste der Vermieter erneut kündigen. Die „alte“ Kündigungserklärung lebt nicht wieder auf.

Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung

Der Vermieter kann dem Mieter nur dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße gefährdet oder diese unbefugt einem Dritten überlässt. Ob und inwieweit eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters gegeben ist, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden.

Wenn und soweit der Mieter seinen vertraglichen Obhuts- und Instandhaltungspflichten in einer die Mietsache gefährdenden Weise nicht nachkommt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die Gefährdung allein ist ausreichend, sie muss allerdings erheblich sein. Ein Schadenseintritt ist keine zwingende Begründungsvoraussetzung.

Beispiele für eine begründete Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache:

• Herbeiführung einer Brandgefahr (BGH Urt. v. 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93)
• Übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe Urt. v. 12.01.2001 – 9 S 360/00)
• Überbelegung der Mietsache (BVerfG 18.10.1993 – 1 BvR 1335/93))
• Unterlassene Beheizung der Mietsache trotz Frostgefahr (OLG Düsseldorf 18.03.1987 – 15 U 183/86)
• Gefährdung der Wohnsubstanz (Siehe: LG Heidelberg NJW-RR 1996, 264)
• Nutzungsänderung (OLG Düsseldorf 18.03.1987 – 15 U 183/86)

Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Überlässt der Mieter seine Wohnung einem Dritten zum vollständigen Gebrauch ohne Einholung der Zustimmung bzw. Unterrichtung des Vermieters, liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor.

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt auch dann vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter seinerseits die Wohnung weitervermietet (OLG Hamm 17.01.1992 – 30 U 36/91).

Wichtige Kündigungsgründe des Mieters

Nachfolgende Kündigungsgründe sind für den Mieter maßgeblich

• Nicht rechtzeitige Einräumung des vertraglichen Gebrauchs oder nachträglichen Entzugs der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr.1 BGB)
• Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB)

Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache

Wird dem Mieter der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, hat der Mieter das Recht, das Vertragsverhältnis fristlos zu kündigen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Voraussetzung

Der vertragsmäßige Gebrauch kann grundsätzlich durch jeden Sach- oder Rechtsmangel beeinträchtigt sein. Die Beeinträchtigung muss konkret vorhanden sein. Befürchtungen allein genügen den Anspruchsvoraussetzungen nicht.

Rechtzeitigkeit

Zur Beurteilung, ob der Gebrauch der Mietsache rechtzeitig bzw. nicht rechtzeitig gewährt wird, kommt es auf die vertraglich getroffenen Vereinbarungen der Mietparteien bezüglich des Vertragsbeginns an.

Fehlen zugesicherter Eigenschaften der Mietsache

Sollte die Mietsache nicht über die vereinbarten zugesicherten Eigenschaften verfügen, befugt dieser Umstand den Mieter ebenfalls zur Vornahme einer fristlosen Kündigung.

Fallbeispiele für eine begründete Mieter-Kündigung:

• Erhebliche Umbauarbeiten im Haus (LG Berlin, 23.10.2006 – 62 S 187/06)
• Mangelnde Heizleistung (LG Saarbrücken WM 1995, 195)
• Winterliche Zimmertemperaturen von 16 – 17 Grad  (LG Landshut 18.12.1985 – 1 S 1222/85)
• Ungezieferbefall (AG Bremen 14.01.1998 – 25 C 180/97)
• Mietpreisüberhöhung (LG Darmstadt Urt. v. 12.03.1997 Az. 21 S 210/96)
• Unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter mit Zweitschlüssel (OLG Celle 05.10.2006 – 13 U 182/06)
• Bei unberechtigter fristloser Kündigung durch den Vermieter (OLG Düsseldorf 26.06.1997 – 10 U 95/96)
• Wenn Wohnung nach Brand unbewohnbar ist

Gesundheitsgefährdung

Der Mieter – nicht der Vermieter – hat das Recht zur Vornahme einer fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 in Verbindung mit § 543 BGB, wenn und soweit die Mietsache so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters verbunden ist.

Voraussetzung: Dauerhaftigkeit und Erheblichkeit

Die Gesundheitsgefährdung muss dauerhaft von der Mietsache ausgehen (LG Berlin 31.05.2002 – 64 T 46/02). Darüber hinaus ist es erforderlich, dass die Gesundheitsgefährdung „erheblich“ ist. Wann dies der Fall ist, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen (OLG Brandenburg 02.07.2008 – 3 U 156/07).

Demnach ist nicht auf die besondere Empfindlichkeit des einzelnen Mieters (z.B. Allergiker) abzustellen, sondern auf den gesundheitlichen Zustand einer Durchschnittsperson. Das Wohlbefinden des Mieters muss durch den Mangel der Mietsache in deutlichem und nachhaltigem Umfang beeinträchtigt sein (OLG Düsseldorf 25.10.2001 – 10 U 122/00).

Konkrete Drohung

Eine abstrakte Gesundheitsgefährdung genügt den Anforderungen einer begründeten Kündigung nicht. Die erhebliche Gesundheitsgefährdung muss „konkret drohen“. Dies bedeutet, dass eine Schädigung der Gesundheit zu befürchten oder kurz bevorsteht (LG Lübeck 06.11.1997 – 14 S 135/97).

Beispiele einer begründeten Kündigung:

• Feuchtigkeit, Gerüche, Temperaturmängel (OLG Naumburg Urt. v. 17.06.2003 – 9 U 82/01)
• Beeinträchtigungen durch Lärm (BGHZ 29, 289)
• Schwamm- und Schimmelpilzbildung (LG München Urt. v. 26.09.1990 – 31 S 20 071/89)
• Einsturzgefahr (KG 22.09.2003 – 12 U 15/02)
• Fehlendes Geländer (OLG Brandenburg 02.07.2008 – 3 U 156/07)
• Ungeziefer in der Wohnung (LG Berlin Urt. v. 24.03.1997 – 67 S 219/96)
• Überhöhte Formaldehydkonzentration in der Wohnung (AG Stade Urt. v. 14.03.2000 – 63 C 437/98)

Ausschluss des Kündigungsrechts

Das Kündigungsrecht ist immer dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bereits kennt oder ihn aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kennt. Eine Kündigung ist auch ausgeschlossen, wenn nur eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt und der Vermieter sich zur Behebung bereit erklärt hat (OLG Brandenburg 02.07.2008 – 3 U 156/07).

Ist der Mieter für die Herbeiführung einer gesundheitsgefährdenden Beeinträchtigung selbst verantwortlich, ist das Kündigungsrecht ebenfalls ausgeschlossen (BGH 17.12.2003 – XII ZR 308/00).

Wichtige Kündigungsgründe beider Mietparteien

• Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB)
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs 2 BGB)

Unter welchen Umständen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter oder Vermieter unzumutbar ist, ist im Einzelfall nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses allein nicht ausreichend ist (BGH 1950, 307). In den meisten Fällen wird sich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung erst aus dem unveränderten Verhalten der störenden Mietpartei nach erfolgter Abmahnung ergeben.

In den meisten Fällen handelt es sich um nachhaltige Störungen des Hausfriedens durch den Mieter. Beiden Mietparteien steht ein Recht auf ungestörten Hausfrieden zu. Bei Verstoß ist der Gestörte zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Voraussetzung

Die Störung durch den Mieter oder Vermieter muss nachhaltig, d.h. dauerhaft, sein, da lediglich auf dieser Basis begründet werden kann, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter oder Vermieter nicht länger zumutbar ist.

Unzumutbarkeit

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Unzumutbarkeit vorliegt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in dem Maße beeinträchtigt ist, dass unter Abwägung aller Gesamtumstände eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet ist (LG Siegen Urt. v. 10.01.2006 – Az. 1 S 117/05).

Beweismittel

Zum Nachweis von Lärmbelästigungen ist die Anfertigung von sogenannten Lärmprotokollen erforderlich, aus denen sich chronologisch die Intensität der Störung und die Störungszeiten ergeben.

Mieter-Gründe für fristlose Kündigung

• Straftaten des Vermieters (AG Pinneberg 29.08.2002 – 68 C 23/02)
• Beleidigungen durch den Vermieter (OLG München ZMR 1997, 557)
• Gerüche (LG Siegen Urt. v. 10.01.2006 – Az. 1 S 117/05)
• Prostitution (AG Neustadt 27.07.1998 – 48 C 435/98)

Vermieter-Gründe für fristlose Kündigung

• Lärmstörungen durch nächtliche laute Musik (AG Dortmund DWW 1990, 242)
• Nächtliches Türenschlagen (AG Ebersberg WM 1980, 235)
• Unberechtigtes Anzapfen einer Stromleitung (LG Köln 17.03.1994 – 1 S 251/93)
• Heroinhandel im Hausgang (AG Pinneberg Urt. v. 29.08.2002 – Az. 68 C 23/02)
• Mehrfache Polizeieinsätze verursacht durch gewalttätiges Verhalten des Mieters (LG Hamburg Urt. v. 03.11.2005 – 307 S 124/05)
• Unrichtige Selbstauskunft des Mieters zu zulässigen Fragen des Vermieter (LG Mannheim 08.11.1989 – 4 S 173/89)
• Vornahme von baulichen Veränderungen entgegen einem rechtskräftigen Urteil (BVerfG 18.01.1996 – 1 BvR 2116/94)
• Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern (Siehe: LG Köln 07.04.1988 – 1 S 463/87)
• Vorsätzliche Sachbeschädigung (Siehe: LG München I 20.12.2005 – 14 S 22556/05)

Keine Gründe für fristlose Kündigung

• Üblicher Kinderlärm (LG Lübeck Urt. v. 31.01.1984 – 6 S 354/83)
• Musikalische Beeinträchtigung außerhalb der üblichen Ruhezeiten (AG Ratingen WM 1977, 257)
• Bloße Unhöflichkeiten des Mieters (kein Grußwort) gegenüber dem Hausverwalter oder anderen Hausbewohnern
• Lebenswandel des Mieters (AG Dortmund 05.09.1989 – 123 C 397/89)

Verwirkung des Kündigungsrechts

Für den Fall, dass der Mieter sein Kündigungsrecht nicht rechtzeitig ausübt, kann es verwirkt sein (BGH Urt. v. 31.05.2000 – XII ZR 41/98). Es ist nicht verwirkt, wenn die Kündigung rechtzeitig, d.h. spätestens sechs Wochen nach Vertragsverletzung des Vermieters, erhoben wird (LG Berlin Urt. v. 09.02.1999 – 64 S 305/98).

Wenn und soweit der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt haben sollte, so kann er es wieder aufleben lassen, sobald der zunächst hingenommene Mangel sich in unzumutbarer Weise verschlechtert.

Achtung: Hat der Mieter bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis vom Mangel der Mietsache gehabt, steht ihm ein Kündigungsrecht nicht zu.

Macht der Vermieter über einen längeren Zeitraum keinen Gebrauch von seinem Kündigungsrecht, kann es verwirkt sein.

In zeitlicher Hinsicht ist von einer Verwirkung auszugehen, wenn zwischen den Vorfällen und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als sechs Monaten liegt.

Damit erscheint eine angemessene Überlegungsfrist des Vermieters, ob er von seinem Recht zur Kündigung Gebrauch machen möchte oder nicht, hinreichend ausgeschöpft.