Für viele Vermieter ist es heute eine Selbstverständlichkeit, dass kleinere Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten in der Mietwohnung Mietersache sind. Dies gilt allerdings nur dann, wenn es auch im Mietvertrag festgehalten ist. Denn grundsätzlich gehört die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zu den Vermieterpflichten.

Definition Kleinreparaturen

Unter Kleinreparaturen, die den Mieter bei Auszug betreffen könnten – vorausgesetzt die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist zulässig – versteht sich die Reparatur von Mietgegenständen, die der Mieter regelmäßig benutzt hat. Dazu gehören beispielsweise:

• Wasserhähne
• Steckdosen
• Lichtschalter
• Fenster- und Türgriffe
• Waschbecken
• Rollladengurte

Wie das Wort Kleinreparatur schon aussagt, geht es dabei nur um kleine Reparaturen von Bestandteilen der Mietsache. Größere Eingriffe wie der Austausch von Fenstern oder die Erneuerung von Rollläden gehören nicht dazu.

Gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung

Gesetzliche Grundlage

Im deutschen Mietrecht gibt es keine Bestimmung, die dem Mieter die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache überträgt. Es wird sogar ausdrücklich festgelegt, dass dies Vermietersache ist. Der § 535 BGB sagt:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Diesen Passus umgehen Vermieter mit einer zulässigen Klausel, der Kleinreparaturklausel, im Mietvertrag. Sie überträgt verschiedene Reparaturpflichten an den Mieter. Das ist zulässig, allerdings ist die Rechtsprechung sehr streng. Denn nur wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Klausel auch wirksam und der Mieter muss Reparaturen bezahlen.

Wann ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag zulässig?

Mieter sollten genau hinschauen, wenn der Vermieter die Kosten einer Reparatur von ihm fordert, denn nach der aktuellen Rechtsprechung muss eine gültige Kleinreparaturklausel drei Voraussetzungen erfüllen:

• Es dürfen nur Kosten übertragen werden, die Mieträume und Mietsachen betreffen, auf die der Mieter häufig und regelmäßig Zutritt bzw. Zugriff hat. Das sind zum Beispiel alle Installationseinrichtungen wie Wasserhahn, Mischbatterie und Brause, Heizung und Herd, Fenster und Türen. Im § 28, Abs. 3, S. 2 der II. Berechnungsverordnung ist genau aufgelistet, welche Mietsachen die Kleinreparaturklausel betreffen.
• Die Reparaturen dürfen maximal 100 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer pro Reparatur kosten.
• Im Mietvertrag muss eine Kleinreparaturen Höchstgrenze für für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden, als Höchstsatz gelten 8% der Jahresmiete bzw. maximal 200 Euro pro Jahr.

Ist nur eine dieser Voraussetzungen in der Kleinreparaturklausel nicht erfüllt, dann ist die gesamte Klausel unwirksam.

Unwirksame Kleinreparaturklauseln

Unzulässige Klauseln zu Kleinreparaturen liegen grundsätzlich dann vor, wenn

• der Mieter verpflichtet wird, sich an Reparaturen für Wasser-, Strom- oder Gasleitungen zu beteiligen.
• keine Betrags-Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen angegeben ist.
• der Mieter verpflichtet wird, grundsätzlich zu allen Reparaturen mindestens anteilig oder mit einem festgelegten Betrag zuzuzahlen.
• Eine sogenannte Vornahmeklausel enthalten ist, die den Mieter dazu verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen, bzw. zu organisieren.
• Die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde (BGH Urteil v.18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Wenn der Mietvertrag eine unwirksame Kleinreparaturklausel beinhaltet, dann muss der Mieter nichts bezahlen. Alle Kosten trägt der Vermieter. Der Vermieter darf die Klausel selbstverständlich auch nicht einseitig ändern, das ist nur möglich, wenn der Mieter einer Änderung des Mietvertrags zustimmt.

Wer muss die Reparaturen durchführen?

Der Mieter muss zwar bei einer Kleinreparatur die Kosten im Rahmen der wirksamen Klausel tragen, allerdings ist er nicht verpflichtet, die Reparaturen selbst durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen. Das ist Sache des Vermieters.

Dies betrifft auch die Rechnung: Der Vermieter muss die Reparatur bezahlen und kann anschließend eine Rückerstattung vom Mieter fordern. Kleinreparaturen sind dabei keine umlagefähigen Nebenkosten und der Vermieter darf solche Positionen nicht mit der Nebenkostenabrechnung abrechnen, er muss dem Mieter eine gesonderte Rechnung stellen.

Achtung: Wenn es sich nicht um dringende Reparaturen handelt, die keinen Aufschub dulden – wie zum Beispiel ein Wasserrohrbruch – muss der Mieter alle Mängel dem Vermieter melden und ihn zur Beseitigung auffordern. Andernfalls ist der Mieter als Auftraggeber bei Fehlern und Mängeln in der Haftung.

Mietminderung trotz durchgeführter Reparatur

Wenn durch eine nötige Kleinreparatur Mängel an der Mietwohnung auftreten, darf der Mieter auch dann die Miete mindern, wenn er die Reparatur selbst bezahlt hat. Das Mietminderungsrecht kann nicht durch eine Klausel im Vertrag ausgeschlossen werden.

Rückerstattungsanspruch bei unwirksamer Klausel?

Hat der Mieter die Kleinreparatur bereits bezahlt und stellt sich anschließend heraus, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, kann er den gezahlten Betrag zurückfordern. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung von der Unwirksamkeit der Klausel nichts wusste.

Achtung: Für diesen Anspruch gibt es allerdings eine Verjährungsfrist. Sie beträgt 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (Wohnungsübergabe).

Wohnungsübergabeprotokoll – Ärger bei Auszug vermeiden

Muss der Mieter bei Schäden durch höhere Gewalt bezahlen?

Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, für die Kosten von Kleinreparaturen aufzukommen, wenn der Schaden durch höhere Gewalt, durch Dritte oder durch den Vermieter verursacht wurde.

Unser Tipp: Grundsätzlich sollte jeder Mieter erst einmal in den Vertrag schauen, wenn der Vermieter die Kosten für eine Kleinreparatur einfordert. In vielen Mietverträgen finden sich unwirksame Kleinreparaturklauseln, da die Vermieter selbst mit der Gesetzeslage nicht 100%-ig vertraut sind. Ist die Klausel unwirksam oder fehlt sie komplett, greifen die gesetzlichen Vorgaben aus dem Mietrecht: Der Vermieter muss die Reparaturkosten selbst tragen.