Der Mieter ist gesetzlich und in der Regel auch vertraglich verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Um die fristgerechte Zahlung der Miete zu gewährleisten, muss der Mieter die Miete üblicherweise spätestens bis zum dritten Werktag des Monats entrichten. Kommt der Mieter mit der fristgerechten Zahlung in Verzug, droht ihm die Kündigung wegen Mietrückstand.

Wie kann der Vermieter wegen Mietschulden kündigen?

Der Vermieter zwei Optionen:

• Er kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund zur Kündigung hat (§ 543 Abs. II Nr. 3 a,b BGB).

• Der Vermieter kann auch ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches rechtliches Interesse des Vermieters liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt (§ 573 Abs. II Nr. 1 BGB). Meist geht es dabei um Zahlungsverzug.

Praxistipp: Möchte der Vermieter kündigen, kommt es auf die Voraussetzungen an, nach denen eine fristlose oder ordentliche Kündigung möglich ist. Erhält der Mieter die Kündigung, kommt es darauf an, ob die Voraussetzungen der Kündigung erfüllt sind und welche Optionen er hat, die Kündigung zu beanstanden. Da es bei einer Kündigung wegen Mietschulden auf jedes Wort ankommen kann, ist es eine gute Empfehlung, wenn sich Vermieter und Mieter anwaltlich beraten lassen.

Wann ist die Miete fällig?

Die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Zeitabschnitt kann der Monat, das Quartal oder das Jahr sein. Wird die Miete wie üblich monatlich bezahlt, ist die Miete am dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig.

Wie wird die Frist berechnet?

Sonn- und Feiertage sind keine Werktage und werden bei der Frist nicht mitgerechnet. Der Samstag ist bei der Berechnung der Fälligkeit der Miete kein Werktag. Anders ist es bei der Berechnung der Kündigungsfrist, bei der der Samstag als Werktag mitzuzählen ist.

Beispiel: Der 1. Juli 2022 war ein Freitag. Die Miete wäre dann in der darauffolgenden Woche, am Dienstag, 5. Juli 2022, fällig gewesen.

Wann gerät der Mieter in Zahlungsverzug?

Da der dritte Werktag als fester Termin bestimmt ist, kommt der Mieter automatisch in Verzug, ohne dass der Vermieter die Zahlung der Miete mahnen muss. Der Vermieter braucht den Mieter auch nicht anzuschreiben und zur Zahlung der Miete aufzufordern.

Wann muss die Miete auf dem Konto des Vermieters eingehen?

Nach dem Gesetzeswortlaut muss der Mieter die Miete „entrichten“ (§ 556b BGB). Insoweit reicht es aus, wenn der Mieter die Überweisung rechtzeitig bei der Bank vorgenommen oder veranlasst hat oder das Geld bar bei der Bank auf das Konto des Vermieters eingezahlt hat, auch wenn der Auftrag erst später ausgeführt oder das Geld erst später dem Vermieterkonto gutgeschrieben wird.

Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam

Soweit im Mietvertrag eine sogenannte“ Rechtzeitigkeitsklausel“ vereinbart ist, ist diese regelmäßig unwirksam, so dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht darauf ankommt, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Grund ist, dass der Mieter nicht das Risiko tragen soll, dass die Bank den Überweisungsauftrag verzögert ausführt oder den Zahlungseingang verspätet auf dem Vermieterkonto gutschreibt (BGH WuM 2017, 31). Um Ärger zu vermeiden, empfiehlt sich dennoch, die Miete frühzeitig zu entrichten.

Wann kann der Vermieter bei Zahlungsverzug kündigen?

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Kommt der Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils, der die Miete für einen Monat übersteigt, in Verzug ist oder

• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gerät, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine Abmahnung des Vermieters oder eine vorherige Fristsetzung zur Zahlung ist nicht erforderlich (§ 543 Abs. III Nr. 3 BGB).

Beispiel 1: Die Miete beträgt 1000 €. Im Januar zahlt der Mieter nichts. Im Februar zahlt er 580 €. Der Vermieter kann fristlos ohne vorherige Abmahnung kündigen, da der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit 1020 € mehr als eine Monatsmiete in Verzug ist.

Beispiel 2: Der Mieter zahlt im Januar nichts, im Februar 580 € und im März 300 €. Da er im März mit 2.120 € in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, riskiert er die Kündigung wegen Mietrückstand.

Wie kann der Mieter die fristlose Kündigung vermeiden?

Das Wohnraummietrecht ist auch Mieterschutzrecht. Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aufheben, wenn er die Mietrückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten zahlt, nachdem der Vermieter Räumungsklage bei Gericht eingereicht hat oder sich eine öffentliche Stelle (Wohnungsamt, Sozialamt, ARGE) zur Zahlung verpflichtet (§ 543 Abs. II S.2 BGB).

Beispiel: Der Mieter ist mit den Mieten für Januar und Februar in Verzug. Am 15. Februar kündigt der Vermieter fristlos und erhebt am 2. März Räumungsklage. Die Klage wird dem Mieter am 20. März zugestellt. Der Mieter hat bis zum 20. Mai Zeit, die Mietrückstände nachzuzahlen. Mit der Nachzahlung wird die Mietrückstand Kündigung unwirksam.

Ordentliche Kündigung aus berechtigtem Interesse

Ungeachtet der fristlosen Kündigung kann der Vermieter bei einer schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter das Mietverhältnis auch ordentlich kündigen und zwar bereits dann, wenn der Rückstand lediglich eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt (§ 573 Abs. II Nr. 1 BGB). Die Kündigung kommt auch in Betracht, wenn der Mieter dauernd unpünktlich zahlt (BGH WuM 2006, 193). Da die Nebenkosten Teil der Miete sind, kommt der Mieter gleichfalls in Verzug, wenn er die Nebenkosten nicht fristgerecht entrichtet.

Mietrückstände begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht des Mieters und berechtigen den Vermieter zur ordentlichen Kündigung (BGH WuM 2012, 682). Eine Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlich (BGH WuM 2008, 91).

Kündigung im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietminderung, Nebenkostenabrechnung

Gleiches gilt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten dadurch verletzt, dass er die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht vornimmt oder die vertraglich vereinbarte Mietkaution nicht zahlt.

Keinen Kündigungsgrund stellt es hingegen dar, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete mindert, weil die Wohnung einen Mangel aufweist. Stellt sich jedoch heraus, dass beispielsweise der reklamierte Schimmel durch unzureichendes Lüften des Mieters verursacht wurde, können die durch die Minderung bedingten Zahlungsrückstände zur Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug führen, es sei denn, der Irrtum war unverschuldet, weil der Mieter die Sachlage sorgfältig geprüft hat und mit einer anderen Einschätzung nicht zu rechnen brauchte (BGH WuM 2012, 499).

So kann auch die Nichtzahlung einer fälligen Nachforderung aus einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Die Nachforderung muss in der Höhe mindestens eine Monatsmiete erreichen und seit länger als einem Monat fällig sein (LG Berlin GE 2016, 126).

Keine Schonfrist bei Nachzahlung

Der Nachteil für den Mieter besteht darin, dass er die ordentliche Kündigung nicht dadurch unwirksam machen kann, dass er die Mietrückstände nachträglich zahlt. Die für die fristlose Kündigung geltende Schonfrist ist auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar (BGH WuM 2021, 744). Zahlt der Mieter den Rückstand aber alsbald nach Kündigung, wird es für den Vermieter schwierig, weiterhin eine erhebliche Pflichtverletzung zu behaupten (BGH WuM 2005, 250).

Verschulden muss Zahlungsverzug verschuldet haben

Voraussetzung ist, dass dem Mieter ein Verschulden anzulasten ist. So könnte der Mieter seinen Zahlungsverzug damit entschuldigen, dass er infolge Arbeitslosigkeit, Unfall oder Krankenhausaufenthalt oder unerwartet hoher Steuernachforderung (AG Münster WuM 2016, 682) gehindert war, die Miete fristgerecht zu zahlen (BGH WuM 2016, 682). Mithin sind dabei die Höhe des Rückstandes und das gesamte Verhalten des Mieters während des Mietverhältnisses zu berücksichtigen sowie der Umstand, ob der Mieter die Miete nachträglich zahlt. Liegen derartige Umstände vor, fehlt es oft an einem Verschulden des Mieters.

Angabe der Kündigungsgründe

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe benennen und den zugrunde liegenden Sachverhalt so ausführlich darstellen und beschreiben, dass der Mieter beurteilen kann, ob er die Kündigung akzeptiert oder sich dagegen zur Wehr setzt.

Fristlose Kündigung und hilfsweise ordentliche Kündigung

In der Praxis verfahren Vermieter meist so, dass sie bei einem Zahlungsrückstand von zwei oder mehr Monaten fristlos kündigen und zusätzlich und hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären. Sollte die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung unwirksam werden, besteht die ordentliche Kündigung wegen erheblichen Verschuldens fort.

Fristlose Kündigung bei fortlaufenden Mietschulden

Zahlt der Mieter fortlaufend verspätet die Miete, verletzt er genauso schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zuzumuten, kann er gleichfalls fristlos kündigen (§ 543 Abs. I BGB).

Hierzu muss er den Mieter allerdings vorher abmahnen, eine Zahlungsfrist setzen und auf die Gefahr der fristlosen Kündigung hinweisen. Laut Bundesgerichtshof soll es genügen, wenn der Mieter nach der Abmahnung bereits einmal nicht fristgerecht bezahlt (BGH NZM 2006, 338). Auch in diesem Fall wird der Vermieter die fristlose Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbinden.

Die Kündigung ist dem Vermieter aber verwehrt, wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Miete zahlt und mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Die verspätete Zahlung ist dem Mieter nicht zuzurechnen. Zahlt das Jobcenter nur einen Teil der Miete und der Mieter den Rest verspätet, soll der Vermieter nach Abmahnung wiederum fristlos kündigen können (AG Bernau WuM 2010, 31).

Fazit zur Kündigung wegen Mietrückstand

Formulieren Sie als Vermieter die Kündigung wegen Mietschulden oder erhalten Sie als Mieter die Kündigung wegen Mietschulden, muss die Kündigung so formuliert und darauf überprüft werden, dass die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sind.

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