Das Thema Teilkündigung wurde vom Gesetzgeber in § 573b BGB klar geregelt. Ausnahmsweise steht dem Vermieter die Möglichkeit zu, Teile eines einheitlichen Mietverhältnisses zu kündigen. Hieran sind jedoch sehr strenge Anforderungen zu stellen. Zu beachten ist, dass ein Teilkündigungsrecht nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich ist. Bei einem Zeitmietvertrag ist diese Art des Kündigungsrechts ausgeschlossen.
Von einer Teilkündigung können allenfalls Nebenräume betroffen sein, die nicht dem Wohnzweck dienen. Eine Teilkündigung von Wohnraum ist grundsätzlich unzulässig. So kann der Vermieter auch nicht die Garage oder den Stellplatz getrennt von der Wohnung kündigen, wenn diese zusammen mit dem Wohnraum angemietet worden sind.
Verwertungsabsicht
Der Vermieter muss konkret beabsichtigen, die gekündigten (Neben-)Räume zu Wohnzwecken und deren Vermietung ausbauen zu wollen (LG Stuttgart 01.08.1991 – 6 S 255/91).
Kündigungsfrist und Inhalt
In Abweichung von der an sich für den Vermieter geltenden gesetzlichen asymmetrischen Kündigungsfrist (in Abhängigkeit von der Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist) gilt zugrundeliegend generell eine drei-monatige Kündigungsfrist.
Aus der Kündigung muss sich klar ergeben, dass das Mietverhältnis über die Nebenräume, beispielsweise mit voraussichtlichem Baubeginn, endet. Verzögert sich der Baubeginn kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um diesen Zeitraum verlangen.
Mietminderung
Mit Wirksamkeit der Teilkündigung steht dem Mieter das Recht zu, eine angemessene Mietminderung entsprechend dem aufgekündigten Wertanteil vom Vermieter zu verlangen.
Die Höhe der Mietsenkung hat sich am (entgangenen) Nutzwert der Mietsache zu orientieren. Insoweit sind die Grundsätze der Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln anwendbar.
Demgemäß ist nach Maßgabe der allgemeinen Rechtsprechung bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen eine Mietminderung von 5-10 Prozent der Bruttomiete, bei mittleren Beeinträchtigungen von 10-20 Prozent angemessen. Bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert sich die Miete auf Null.
Lesetipp: Mietminderungstabelle
Teilkündigung des Mieters
Eine Teilkündigung des Mieters ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen. Die Begründung liegt darin, dass auch für den Vermieter nur ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig ist und zwar vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Weiterverwertung der teilgekündigten Mietsache (Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken). Ein solches wirtschaftliches Interesse kann auf Seiten des Mieters nicht vorliegen, da er nicht Eigentümer der Mietsache ist.
Auch keine isolierte Kündigung der Garage
Der Mieter hat auch nicht die Möglichkeit, seine Garage isoliert zu kündigen, wenn und soweit ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt. Ein einheitlicher Mietvertrag liegt dann vor, wenn die Wohnräume und die Garage durch denselben Mietvertrag angemietet worden sind.
