Der Mieter muss seine Kündigung schriftlich vornehmen, braucht diese jedoch nicht zu begründen und hat auch sonst keine weiteren Kündigungsvoraussetzungen zu berücksichtigen. Anderes gilt für den Vermieter. Dieser muss ganz bestimmte Kündigungsgründe vorweisen, wenn er den Mietvertrag mit dem Mieter beenden möchte.

Kann ein Vermieter seinem Mieter einfach so kündigen?

Der Vermieter ist verpflichtet, seine Kündigung schriftlich vorzunehmen und darüber hinaus immer zu begründen. Demgemäß ist die Vermieter-Kündigung nur dann wirksam, wenn sie einen der drei in § 573 BGB gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe enthält. Grundvoraussetzung ist ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Kündigung.

Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe

• Vertragsverletzung durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr.1 BGB): diese liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, z.B.: Mietrückstand, Nichtleisten der vertraglich vereinbarten Mietkaution, nachhaltige Lärmstörung etc.
• Eigenbedarf (Selbstnutzung) (§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB): dieser Kündigungsgrund ist gegeben, wenn der Vermieter die Mietsache für sich oder Familienangehörige bzw. Angehörige seines Hausstandes beansprucht, z.B. Beanspruchung größeren Wohnraums aus beruflichen Gründen, wesentlich größere Nähe zum Arbeitsplatz, Benötigen einer Pflegeperson etc.. Mehr dazu unter Eigenbedarfskündigung
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Nutzung (§ 573 Abs. 2 Nr.3 BGB): ist gegeben, wenn der Vermieter durch Weitervermietung an der Realisierung eines der Mietsache beinhaltenden Wertes (durch Umbau/ Modernisierung etc.) gehindert wird, z.B. bei wirtschaftlich gebotenem Sanierungsbedarf – dieser ist ggf. durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu belegen.

Sonstige Kündigungsgründe

Die sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB ergebende Aufzählung der Kündigungsgründe ist keineswegs abschließend. Neben diesen Gründen ermöglicht es die Generalklausel des § 573 dem Vermieter „sonstige berechtigte Interessen“ zur Begründung seiner Kündigung darzutun. Voraussetzung ist allerdings, dass diese sonstigen berechtigten Interessen im Verhältnis zu den sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB ergebenden Kündigungsgründen gleich schwerwiegend sind (BVerfG Urt. v. 08.10.1911 – 1 BvR 1324/90).

Beispiele „sonstiger berechtigter Interessen“:

• Nach dem Zuzug weiterer Familienmitglieder ist die Wohnung völlig überbelegt (OLG Hamm Urt. v. 06.10.1982 – 4 REMiet 13/81)
• Wegfall von erheblichen Steuervergünstigungen bei unterbleibender Eigennutzung (BayObLG RE. v. 17.10.1983 – RE-Miet 6/83)
• Unerlaubte Untervermietung durch den Mieter (BayObLG RE v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94)
• Der Mieter hält die gekündigte Wohnung nur als „Zweitwohnung“ (LG Stuttgart 20.02.1992 – 16 S 327/91)

Ausnahme: In welchen Fällen keine Begründung nötig?

Zweifamilienhaus

Der Vermieter ist von der Verpflichtung, eine Kündigung begründen zu müssen, dann frei, wenn es sich um ein Mietverhältnis innerhalb des von dem Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhauses handelt. Die Bestimmung des § 573a BGB bezieht sich ausschließlich auf ein Mietobjekt, das aus nur zwei Wohnungen besteht und darüber hinaus die eine Wohnung vom Mieter und die andere vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Bei drei oder mehr Wohneinheiten innerhalb eines Hauses ist diese Bestimmung nicht anwendbar. Als Ausgleich für die entbehrliche Kündigungsbegründung verlängert sich allerdings die jeweils maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Erbe

Ist der Mieter verstorben, können sowohl ein möglicher Erbe als auch der Vermieter den Mietvertrag ohne Begründung außerordentlich kündigen (§ 564 BGB). Hintergrund ist, dass durch den Tod des Mieters sozusagen eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses eintritt.

Tod des Vermieters

Ist hingegen der Vermieter verstorben, muss der Erbe des Vermieters das Mietverhältnis unter den bisherigen Bedingungen weiterführen. Möchte der Erbe den Mietvertrag kündigen, gelten die o. g. Kündigungsvoraussetzungen- und Gründe nach § 573 BGB. Der Erbe hat kein Sonderkündigungsrecht.

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