Für Käufer einer Immobilie dürfte dieses Urteil ein Dämpfer sein: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass ein im Kaufvertrag verankertes Wohnrecht auf Lebenszeit für Mieter bestehen bleibt, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt (AZ VIII ZR 109/18).
Mieter sollen Wohnung räumen
Hintergrund des Urteils war die Kündigung der Wohnung eines Ehepaares aus Bochum. Nach 35 Jahren sollten sie plötzlich ihre Wohnung räumen. Der Grund: Die Stadt Bochum verkaufte im Jahr 2012 eine Vielzahl an Immobilien. Das ehemals kommunale Eigentum ging an Privatbesitzer, die sich weigerten, die Vertragsklausel für das garantierte Wohnrecht der Mieter zu akzeptieren. Für die Mieter war dies ein schwerer Schock, da der Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den neuen Besitzern ihnen eigentlich ein Wohnrecht auf Lebenszeit zusichern sollte.
Vertragsklausel garantiert Wohnrecht
Die Stadt Bochum fügte vor Verkauf der Wohnhäuser folgende Klausel in den Kaufvertrag ein, die das lebenslange Wohnrecht der aktuellen Mieter garantieren sollte:
„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.“
Für die neuen Besitzer war das Wohnrecht auf Lebenszeit allerdings von wenig Bedeutung und sie kündigten das Mietverhältnis im Jahr 2015.
Bundesgerichtshof entscheidet im Sinne der Mieter
Die Besitzer beriefen sich in ihrer Entscheidung auf § 573a BGB. Der Paragraph sieht die Erleichterung einer Wohnungskündigung vor, solange der Vermieter in seinem Wohnhaus mit mindestens zwei Wohnungen selbst wohnt. Obwohl beide Kriterien im Fall aus Bochum zutreffen, entschieden sowohl das Amtsgericht (Az.: 47 C 291/14) als auch das Landgericht (Az.: I-9 S 80/17) Bochum im Sinne der Mieter – und so auch in nächster Instanz der Bundesgerichtshof.
Laut Urteil des BGH habe der Besitzer das lebenslange Wohnrecht der Mieter mitgekauft und somit sei den Mietern genau das zu garantieren. Die Mieter verlieren entsprechend der Vertragsklausel ihr Wohnrecht erst bei Pflichtverletzungen ihrerseits und sind auch bei Eigenbedarf des Vermieters nicht aus dem Mietvertrag zu entlassen.
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