Ordnungsgemäß angekündigte und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter prinzipiell zu einer Mieterhöhung. Er kann die Kosten der Modernisierung auf Mieter umlegen, jedoch nicht unbegrenzt.

Definition Modernisierung

Unter Modernisierung versteht der Gesetzgeber in § 555 b BGB bauliche Veränderungen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
• nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
• die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Beispiele: Typische Modernisierungsmaßnahmen sind der Einbau einer Heizungsanlage, die Wärmedämmung der Außenfassade oder die Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen.

Auch aufgrund baulicher Maßnahmen, die vor Einbruch in der Mietwohnung schützen sollen, kann der Vermieter die Miete erhöhen.

Weiterführende Informationen zu diesem Thema finden Sie unter Einbruchschutz in der Mietwohnung.

Mieterhöhung nach Modernisierung vertraglich zulässig?

Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt entscheidend vom Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine Festmiete vereinbart, so kann der Vermieter keine Mieterhöhung vornehmen. 

Gleiches gilt bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen. Hier ist es eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen, da bereits von vorne herein die Mieterhöhungen vertraglich geregelt sind. Einzige Ausnahme bei Indexmietverträgen sind solche Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Voraussetzung der Mieterhöhung

Der Vermieter kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöhen, sofern er tatsächlich eine der oben aufgezählten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Die Mietpreisbremse findet hier keine Anwendung, da diese die Miete nur bei Neuvermietung begrenzt.

Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden

Werden bei der Modernisierung gleichzeitig Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, so hat der Mieter diese Kosten nicht zu tragen. Diese müssen von den Modernisierungskosten nachvollziehbar getrennt werden.

Doppelte Mieterhöhung: Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierung

Vermieter können über die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Grundmiete anheben und zusätzlich einen Aufschlag bei Modernisierung geltend machen. Das kommt einer doppelten Mieterhöhung gleich ist aber zulässig, sofern die Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Mieterhöhungserklärung

Die Ankündigung der Mieterhöhung muss dem Mieter mit einem Vorlauf von drei Monaten vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zugehen. Damit hat der Mieter die Möglichkeit, die entsprechenden Änderungen für die einzelne Wohnung nachzuvollziehen und überprüfen zu können.

Der Vermieter muss seiner Erklärung zudem eine Berechnung und Erläuterung über die angefallenen Modernisierungskosten (inkl. Angabe, ob Fördermittel in Anspruch genommen wurden) beifügen.

Der Mieter muss aus der Erläuterung erkennen können, ob die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

Ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung wirksam ist, muss in der Erklärung des Vermieters übrigens nicht extra erwähnt werden. Dies ergibt sich bereits aus § 559b BGB. Demnach schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.

Beispiel: Geht die Mieterhöhungserklärung dem Mieter am 13.02.2023 zu, so schuldet der Mieter die höhere Miete ab dem 01.05.2023.

Ankündigung der Modernisierungs- und Baumaßnahmen

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter in Textform angekündigt werden. Hierzu ist vorgeschrieben, dass die sogenannte Modernisierungsankündigung drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen hat. Folgende Angaben sind dabei zwingend erforderlich:

• die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Ferner soll der Vermieter in der Erklärung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d BGB hinweisen. Das bedeutet, dass der Mieter bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats Zeit hat den Vermieter schriftlich darüber zu informieren, sollte ihm die Mieterhöhung aufgrund besonderer Härtefälle nicht zumutbar sein.

Sonderkündigungsrecht

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, so gewährt § 555e BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Ab Zugang der Erklärung hat der Mieter mindestens ein Monat Zeit, um das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Nimmt der Mieter dieses Recht wahr, so darf der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen bis zum Ablauf der Mietzeit nicht beginnen.

Kündigt der Vermieter die Maßnahmen hingegen nicht schriftlich an, so steht dem Mieter auch in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Die entsprechende Frist beginnt in diesen Fällen, sobald der Mieter von den Modernisierungsabsichten des Vermieters Kenntnis erlangt, vgl. LG Berlin 1999, 573.

Duldet der Mieter jedoch die nicht frist- und formgerecht angekündigte Modernisierungsmaßnahme und ist er sich derer bewusst, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Ankündigung geltend machen. Allerdings bestimmt § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB für solche Fälle, dass die Mieterhöhung erst neun Monate nach Kenntniserlangen gezahlt werden muss.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d BGB). Allerdings hat der Vermieter den Anspruch auf Duldung nur, wenn er die Maßnahmen form- und fristgerecht ankündigt und es sich um die bereits oben erwähnten baulichen Veränderungen handelt.

Ein gutes Beispiel ist hier die Rauchwarnmelderpflicht. Dadurch, dass Rauchmelder verpflichtend sind, muss der Mieter diese akzeptieren und auch die Handwerker zur Durchführung der Arbeiten in die Wohnung lasen.

Härtefall

Eine Ausnahme von der Duldungspflicht besteht, wenn die Modernisierung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden.

Stellt die Modernisierung nach Ansicht des Mieter einen Härtefall dar, so hat er seinem Vermieter die Gründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, schriftlich darzulegen. Beispiel-Frist: Erhält der Mieter eine Modernisierungsankündigung im April, so muss die Härtefallerklärung spätestens bis Ende Mai beim Vermieter eingegangen sein.

Bei der Härtefallprüfung kommt es auf eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter an. Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen.

Zudem hat der Gesetzgeber ausdrücklich festgehalten, dass weiterhin auf die bisher bekannten Abwägungshilfen zurückgegriffen werden kann. So kann eine Härte unter anderem vorliegen:

• bei Krankheit oder hohem Alter des Mieters
• einem kurz bevorstehendem Auszug aus der Wohnung
• einer außergewöhnlichen beruflichen oder schulischen Belastung, z.B. Examen
• bei erheblichen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten
• bei Austausch der Fenster/ Türen im Winter
• bei sogenannten Luxussanierungen

Natürlich kann auch der Vermieter seine Interessen geltend machen. Diese können beispielsweise sein:

• Werterhöhung des Eigentums
• Umfangreichere und verbesserte Vermietbarkeit

Ob im konkreten Fall eine besondere Härte vorliegt, entscheidet das zuständige Gericht im Einzelfall. Erst nach der Entscheidung des Gerichts steht fest, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder nicht.

Mietminderung wegen energetischer Modernisierung?

Ein Anspruch auf Mietminderung ist bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Monaten nach Beginn der Maßnahmen ausgeschlossen. (§ 536 BGB). Eine Mietminderung ist demnach erst ab Beginn des 4. Monats der Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Beispiel-Berechnung für eine Mieterhöhung nach Modernisierung

Kosten für ersparte Instandsetzungsaufwendungen und Erstattungen durch Gewährung öffentlicher Zuschüsse sind von den auf den Mieter umlagefähigen Kosten zuvor abzusetzen.

	Miete	Berechnung	Kosten
Ursprüngliche Miete	470 €
Gesamtkosten der Modernisierung			60.000 €
Abzug für Kreditkosten		– 3.000 €
Abzug für Instandsetzungsarbeiten		– 8.000 €
Kosten der Moderniserung			49.000 €
öffentliche Fördermittel (30%)		-14.700 €
umlagefähige Modernisierungskosten			34.300 €
angemessener Anteil für Wohnung (15%)		5.145 €
davon 8% für die Jahresmieterhöhung		411,60 €
monatliche Mieterhöhung (1/12 von 565,95 €)	34,30 €
Gesamtmiete nach Mieterhöhung	504,30 €