Die überwiegende Zahl der privaten Vermieter und viele Wohnungsgesellschaften verlangen vom zukünftigen Mieter eine sogenannte Mieterselbstauskunft, bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Vermieter haben nun mal ein berechtigtes Interesse daran, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen und die Miete zuverlässig zahlen.

Was ist eine Mieterselbstauskunft?

Die Mieterselbstauskunft ist eine Selbstauskunft eines möglichen zukünftigen Mieters, die oft vom Vermieter gewünscht wird. Die Selbstauskunft erfolgt schriftlich und das auszufüllende Formular wird entweder bei Besichtigung der Wohnung abgegeben oder im Nachhinein an den Vermieter geschickt. Bringt man die Selbstauskunft bereits ausgefüllt zum Besichtigungstermin mit, kann das unter Umständen ein großes Interesse und hohes Engagement zeigen.

Der Vermieter möchte anhand der gestellten Fragen mehr über die Interessenten erfahren, um eingrenzen zu können, wer gut in seine Wohnung passt und wer nicht. Die Fragen beziehen sich demnach einerseits auf die wirtschaftliche, andererseits auf die private, familiäre Situation des Mieters.

Wichtig zu wissen: Wie in einem Bewerbungsgespräch sind auch dem Vermieter bei der Mieterselbstauskunft Grenzen gesetzt, nicht alle Fragen sind zulässig!

Muster Vorlage – Formular zur Selbstauskunft

Eine entsprechende Vorlage für die Mieterselbstauskunft können Sie hier auf mietrecht.de kostenlos downloaden. Das Formular steht als Muster in einer Word Datei zur Verfügung und kann vor dem Ausdrucken auf dem Computer ausgefüllt bzw. bearbeitet werden.

Warum eine Mieterselbstauskunft?

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, mit wem er es als zukünftigem Vertragspartner zu tun haben wird. Auf diese Weise lässt es sich am ehesten verhindern, das Mietobjekt an einen, unter Umständen, zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mieter zu vergeben.

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Ist eine Mieterselbstauskunft Pflicht?

Es besteht kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters, mit dessen Hilfe er die Beantwortung der Fragen im Rahmen einer Selbstauskunft vom Mieter verlangen kann. Insofern ist ein potenzieller Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die geforderten Angaben zu machen.

In der Praxis wird ein Mieter aber weniger Aussicht darauf haben, die Wohnung zu bekommen, wenn die Beantwortung der Fragen der Selbstauskunft verweigert wird, denn auch dem Vermieter steht es frei, sich im Rahmen der Vertragsautonomie seinen Vertragspartner frei auszuwählen.

Der Vermieter hat allerdings nur ein beschränktes Fragerecht, denn zulässig sind nur Fragen, die für das Mietverhältnis relevant sind.

Ist die Mieterselbstauskunft DSGVO-konform?

Mit der Einführung der Datenschutzgrundverordnung hat sich in der Erfassung persönlicher Daten eine Menge geändert. Dies betrifft auch den Bereich der Selbstauskunft im Rahmen eines Mietverhältnisses.

Sollen persönliche Daten erfasst werden ist dies seit dem 25. Mai 2018 nur noch möglich, wenn die betreffende Person der Datenerfassung ausdrücklich nachweislich (per Unterschrift) zustimmt und die Erfassung der Daten für den Vertragsabschluss notwendig ist (Art. 6 Abs. 1 DSGVO). Dazu gehört zudem eine umfassende Information über die weitere Verwendung der abgegebenen Daten um eine volle Transparenz und Sicherheit zu schaffen (Art. 13 DSGVO).

Wichtig: Die abgefragten persönlichen Daten müssen zwingend im Zusammenhang mit der Mietsache stehen und somit für den Vermieter erforderlich sein. Fragen, die persönlicher Natur und für das Mietverhältnis unerheblich sind gelten als unzulässig und dürfen nicht gestellt bzw. müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden!

Welche Daten darf der Vermieter verlangen?

Das Fragerecht des Vermieters unterliegt gesetzlich bestimmten Grenzen. So darf der Mieter in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung gemäß Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Artikel 1 Abs. 1 Grundgesetz (GG) nicht verletzt werden.

Der Vermieter ist grundsätzlich auch nur berechtigt, dem Mieter Fragen zu stellen, die das Mietverhältnis betreffen und in diesem Moment erforderlich sind (Art. 6 Abs. 1 DSGVO). 

Das bedeutet: Die potenziellen Mieter müssen ein ausdrückliches Interesse an der zu mietenden Immobilie bekundet haben. Aus diesem vorvertraglichen Schuldverhältnis zwischen beiden Parteien (Mieter und Vermieter) resultiert die Zulässigkeit der Datenerhebung, denn diese kann für weitere Schritte in Bezug auf das Mietverhältnis wichtig sein. Darf bspw. die Telefonnummer oder E-Mail-Adresse nicht erfasst werden erschwert das bereits die Terminvereinbarung zur Wohnungsbesichtigung.

Auch in diesem Rahmen sind nicht alle Fragen des Vermieters zulässig, sondern ausschließlich diejenigen, die den Mieter – nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB – nicht in seinen Rechten verletzen.

Zeitpunkt der Abfrage für zulässige Daten erheblich

Da immer nur Daten durch den Vermieter abgefragt werden, die für die unmittelbare weitere Bearbeitung des potenziellen Mietverhältnisses erforderlich sind, ergeben sich daraus unterschiedliche Zulässigkeiten je nach Zeitpunkt und Fortschritt der Gespräche.

Wurde bislang nur das konkrete Interesse an der Mietwohnung bekundet, dürfen bspw. Daten erfragt werden, die zur Vereinbarung einer Wohnungsbesichtigung erforderlich sind:

• Name
• Anschrift
• Telefonnummer
• E-Mail-Adresse
• Angaben zur Erreichbarkeit

Alles darüber hinaus ist zu diesem Zeitpunkt nicht erforderlich und nicht zulässig!

Wurde die Wohnung bereits besichtigt und es besteht nach wie vor Interesse an der Mietsache, kann es in die nächste Runde gehen. Nun darf der Vermieter weiterführende Fragen stellen, die für seine Entscheidung zwischen den Interessenten wichtig sind, dazu gehören bspw.:

• Anzahl der Personen
• Kinder
• Beruf und Arbeitgeber
• Einkommensverhältnisse
• Räumungstitel aus der Vergangenheit
• …

Aber: Auch in diesem Rahmen sind nicht alle Fragen zulässig!

Wird es nun ernst und der Mietvertrag soll abgeschlossen werden, darf der Vermieter konkret Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder eine Kopie des Einkommensteuerbescheids sowie eine Bonitätsauskunft vom zukünftigen Mieter einfordern.

Darf ich unzulässige Fragen in der Selbstauskunft falsch beantworten?

Klare Antwort, ja! Fragen, die nicht mit dem Mietvertrag im Zusammenhang stehen, darf der Mieter falsch beantworten, d.h. dem Mieter darf nicht nachträglich gekündigt werden, wenn sich herausstellt, dass er insoweit falsche Angaben gemacht hat. Man spricht hier vom Recht zur Lüge.

Worüber muss der Mieter ungefragt informieren?

Neben den im Rahmen einer Selbstauskunft gestellten Fragen gibt es aber auch Fälle, in denen der Mieter von sich aus der Aufklärungspflicht unterliegt. In diesem Fall muss er von sich aus auf Vorliegen einer Situation hinweisen, ohne dass er danach gefragt wird. Ein solcher Fall liegt vor, wenn

• die Höhe der Miete 75% oder mehr des Nettoeinkommens des Mieters beträgt (siehe: AG Frankfurt WM 1989, 620).
• die Mieter im Rahmen der Übernahme der Kosten der Unterkunft vom Sozialamt oder anderen Grundsicherungsträgern (z. B. der Jobcenter) übernommen wird (siehe: LG Gießen NZM 2002, 944; AG Frankfurt WM 1989, 620).
• über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (siehe: LG Bonn WuM 2006, 24).

Was passiert, wenn ich bei unzulässigen Fragen lüge?

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet dem Vermieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben zu machen (siehe: LG München WuM 87, 379). Bei der Beantwortung unzulässiger Fragen darf der Mieter lügen, ohne dass dies rechtlich nachteilige Folgen für ihn hat.

Anfechtung des Mietvertrages bei Falschauskunft auf zulässige Fragen

Sofern der Mieter bei der Abgabe der Selbstauskunft im Hinblick auf zulässige Fragen eine falsche Auskunft erteilt, hat der Vermieter die Möglichkeit, gegen das (Weiter-) Bestehen des Mietvertrags vorzugehen, wenn die betreffende Frage von wesentlicher Bedeutung für das Mietverhältnis ist.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung kommt in einem solchen Falle vor der Übergabe der Mietsache eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht. Die Anfechtung führt dazu, dass der Mietvertrag vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an nichtig ist. Nach Übergabe der Mietsache ist die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Folgen falscher Angaben des Mieters über sein Einkommen

Sofern der Mieter falsche Angaben zu seinen Einkommensverhältnissen macht, stellt dies zunächst die unwahre Beantwortung einer zulässigen Frage im Rahmen der Mieterselbstauskunft dar. Sofern der Mieter daraufhin mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät, besteht oftmals ohnehin ein wichtiger Grund, der für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543 BGB, 569 BGB ausreicht.

Insofern ist die Frage der Folgen einer falschen Angabe über die Einkommensverhältnisse in der Praxis besonders dann wichtig, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen trotz falscher Auskünfte über seine Einkommensverhältnisse nicht nachkommt.

Hat der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum die fällige Miete pünktlich gezahlt, wird man kaum annehmen können, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien durch die Falschauskunft derart gestört ist, dass ein Festhalten am Mietvertrag dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Insofern führt in diesem Fall eine vorherige falsche Auskunft nicht zwingend zur wirksamen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (siehe: LG Wuppertal WuM 99, 39).

Wie lange werden die Daten aus der Mieterselbstauskunft gespeichert?

Mietinteressenten haben das Recht, die Vernichtung der erteilten Selbstauskunft zu verlangen, falls das Mietverhältnis nicht zustande kommt, denn die Daten dürfen nur so lange gespeichert werden, wie sie auch benötigt werden. Von diesem Recht sollten sie auch unbedingt Gebrauch machen und sich dieses schriftlich zusichern lassen.

Eine längere Speicherung der Daten kommt nur infrage, wenn die Mietinteressenten dem ausdrücklich zugestimmt haben, bspw. wenn der Vermieter weitere Wohnungen anbietet und dies zukünftig interessant sein kann.

Achtung: Muss der Vermieter befürchten von abgewiesenen Mietinteressenten verklagt zu werden darf er die Daten solange speichern, bis die Situation geklärt werden konnte.

Auch darf eine Selbstauskunft nur zum vereinbarten Zweck verwendet und gegebenenfalls weitergegeben werden. Ein Verstoß hiergegen unterliegt dem Recht auf Datenschutz und ist strafbar.

Dürfen Informationen von Dritten eingeholt werden?

Grundsätzlich darf ein Vermieter keine Informationen über den Mieter durch die Befragung von Dritten – zum Beispiel der SCHUFA, den vorheriger Vermieter oder die Hausbank – einholen, ohne dass der (zukünftige) Mieter hierzu seine Einwilligung erteilt hat (siehe BGH NJW 1995, 49).

In der Praxis gehen Vermieter daher dazu über, sich entweder diese Einwilligung schriftlich im Rahmen der Mieterselbstauskunft erteilen zu lassen oder die entsprechenden Auskünfte direkt vom Mietinteressenten beschaffen zu lassen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Unter Umständen machen einige Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass der Mieter eine Bescheinigung des letzten Vermieters vorlegt, aus der sich ergibt, dass keine offenen Mietschulden bestehen.

Der Mieter ist nicht zu Erbringung einer solchen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet, er läuft jedoch Gefahr, dass der Vermieter keinen Mietvertrag mit ihm eingehen möchte, falls die Beschaffung der Bescheinigung verweigert wird.

Achtung: Eigenständige Recherchen beim vorherigen Vermieter darf der Vermieter hingegen nach dem oben genannten Grundsatz nur bei Vorliegen einer entsprechenden Einwilligung des Mietinteressenten einholen.

Ist der Vermieter verpflichtet mir eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen?

Ob und inwieweit dem Mieter überhaupt ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zusteht, war lange Zeit rechtlich umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/08) entschied am 30.09.2009, dass der Mieter keinen generellen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gegen seinen Vermieter hat.

Vermieter gefährdet eigene Rechtsposition

Eine solche Bescheinigung über das Nichtbestehen von Mietschulden könne nach Ansicht des BGH als Ausgleichsquittung zwischen dem vorherigen Vermieter und seinem Mieter, also ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters, angesehen werden. Durch die Ausstellung einer solchen Bescheinigung könnte der bisherige Vermieter unter Umständen seine eigene Rechtsposition gegenüber seinem bisherigen Mieter gefährden.

Keine Nebenpflicht aus Mietvertrag

Darüber hinaus nahm der BGH unter Berufung auf die Vorinstanz auch nicht an, dass die Vorlage einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit mittlerweile zur Verkehrssitte geworden sei.

Nach Ansicht des BGH folgt eine Pflicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zudem nicht als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Daher besteht kein Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – jedenfalls sofern der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält.

Sofern eine Pflicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in der Vergangenheit angenommen wurde, beruhte dies regelmäßig auf dem Argument, es handle sich hierbei um eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, da in der jeweiligen Region ohne die Vorlage einer solchen Bescheinigung der Abschluss eines neuen Mietvertrags nahezu unmöglich sei.

SCHUFA-Eigenauskunft bzw. Verbraucherauskunft

Die Informationen der SCHUFA verfolgen einen doppelten Zweck. Zum einen können sich Vermieter auf diese Weise vor Zahlungsausfällen durch den potenziellen Mieter schützen und zum anderen wird der Mieter unter Umständen vor einer Überschuldung geschützt. Nach dem oben genannten Grundsatz können Vermieter selbst keine Informationen über zukünftige Mieter bei der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung, SCHUFA Holding AG) einholen.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter selbst Vertragspartner der SCHUFA ist, was jedoch selten und nur bei Vermietern mit mehr als 100 Wohneinheiten der Fall sein dürfte. In diesem Fall muss der Mieter im Vorfeld wirksam in einen Datenaustausch mit der SCHUFA eingewilligt haben, indem er die sogenannte „SCHUFA-Klausel“ unterschreibt.

Die absolute Mehrzahl der Vermieter ist jedoch nicht selbst Vertragspartner der SCHUFA. Daraus folgt, dass der Vermieter selbst keine Informationen zur Bonität des zukünftigen Mieters bei der SCHUFA einholen kann.

Immer häufiger von Mietern verlangt

Aus diesem Grund verlangen Vermieter immer häufiger von Mietinteressenten die Vorlage eine sogenannten SCHUFA-Auskunft. Hierbei werden die Daten nicht direkt vom Vermieter angefordert, sondern der Mieter fragt bei der SCHUFA nach der Herausgabe von Informationen zur eigenen Person, die er dann an den Vermieter weiterleitet.

Eine Rechtspflicht zur Einholung einer SCHUFA-Auskunft besteht für den Mieter nicht. Gleiches gilt für die Einwilligung in die „SCHUFA-Klausel“. Verweigert der Mieter jedoch die Einwilligung bzw. die Einholung des Auskunft, führt dies in der Praxis regelmäßig dazu, dass der Vermieter mit dem Mietinteressenten keinen Mietvertrag schließen wird.

Verbraucherauskunft statt Eigenauskunft

Verbraucher können bei der SCHUFA Auskünfte zur eigenen Person in verschiedenen Ausgestaltungen beziehen. Zu differenzieren ist zwischen der SCHUFA-Eigenauskunft und der Schufa-Verbraucherauskunft.

Von der SCHUFA-Eigenauskunft sind alle bei der SCHUFA gespeicherten Daten umfasst. Dies ist bei der SCHUFA-Verbraucherauskunft nicht der Fall.

Die Schufa-Verbraucherauskunft beinhaltet nur diejenigen Daten, die zur Prüfung der Bonität des Mietsuchenden erforderlich sind. So kann der Mietsuchende sich darauf beschränken dem Vermieter eine Schufa-Verbraucherauskunft vorzulegen.