Erlischt das Mietverhältnis, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Mietsicherheit und muss die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Sollten etwaige Ansprüche gegen den Mieter bestehen, dürfen diese von der Kaution abgezogen werden.

Mietkaution direkt nach Auszug erhalten

Der Mieter kann die Mietkaution Rückzahlung inklusive Zinsen direkt nach Mietvertragsende verlangen, wenn die Nebenkosten bereits abgerechnet sind und die Wohnung vertragsgemäß und ohne Mängel übergeben wurde.

Bestätigt der Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll, dass die Wohnung ordnungsgemäß und ohne Mängel übergeben wurde, können etwaige Beschädigungen nicht mehr von der Mietsicherheit abgezogen werden.

Lesetipp: Abwohnen der Mietkaution unzulässig

Rückzahlungspflicht binnen Frist von 6 Monaten

Bevor die Mietkaution ausgezahlt wird, kann und muss der Vermieter prüfen, ob etwaige Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Wie lange diese „Überlegungs- und Prüfpflicht“ ist, wird von Gerichten stets im Einzelfall entschieden – Häufig wird diese Frist auf drei bis sechs Monate festgesetzt.

Sollten tatsächlich offene Forderungen bestehen, darf der Vermieter nur die Summe einbehalten, die der Forderungshöhe entspricht. Die restliche Mietkaution nebst Zinsen muss nach der Prüfung unverzüglich an den Mieter ausgezahlt werden.

Ist der Vermieter verstorben, ist der Erbe als neuer Vermieter ebenfalls verpflichtet, die Mietkaution beim Auszug entsprechend an den Mieter auszuzahlen.

Mietkaution einbehalten

Wenn der Anspruch des Vermieters unstrittig ist oder bereits ein Gericht rechtskräftig über die Forderung entschieden hat, darf der Vermieter die Mietkaution vollständig oder in Teilen einbehalten. Folgende Gründe können einen solchen Anspruch rechtfertigen:

• Mietrückstände
• Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (z. B. übermäßige Laminatbeschädigung)
• Offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
• Nicht durchgeführte Renovierung
• Umzugsspuren
• Zu späte Rückgabe der Mietsache
• Veränderung der Bausubstanz ohne Genehmigung des Vermieters (wenn z. B. Laminat ohne Zustimmung verlegt wurde)

Ansprüche aus Schäden an der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs.1 BGB). Nach dieser Verjährungsfrist kann der Vermieter keine Forderungen aufgrund von Schäden an der Mietsache geltend machen.

Mietkaution nach Auszug einbehalten – Offene Nebenkosten

Wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht und zu erwarten ist, dass der Mieter Nebenkosten nachzahlen muss, darf der Vermieter einen „angemessenen“ Betrag von der Mietsicherheit einbehalten.

Die Nebenkostennachzahlung kann vom Vermieter angenommen werden, wenn sich bereits aus der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergeben hat (AG Hannover, 13.10.2017, Az.: 508 C 6718/17). Laut dem Amtsgericht Hamburg ist eine Einbehaltung in Höhe der 3-4 fachen monatlichen Vorauszahlung zulässig (AG Hamburg, 27.2.1996, 47 C 1373/95).

Wenn keine weiteren Forderungen gegen den Mieter bestehen, muss die restliche Mietkaution sofort ausgezahlt werden.

Verjährung von Betriebskosten: Noch offene Betriebskosten sind nach drei Jahren verjährt (§ 195 BGB) und dürfen dann auch nicht mehr von der Mietkaution abgezogen werden.

Kautionsabrechnung

Wenn der Vermieter die Mietsicherheit vollständig oder teilweise einbehält, muss er in der Kautionsabrechnung aufschlüsseln, was von der Kaution abgezogen wurde.

Sollte die Forderungshöhe die Mietkaution übersteigen, hat der Vermieter ab Übergabe der Wohnung sechs Monate Zeit, die restliche Forderung beim Mieter geltend zu machen (§ 548 BGB).

Vermieter zahlt Mietkaution nicht aus

Hatte der Vermieter genug Zeit für die Rückzahlung der Mietsicherheit (3-6 Monate), können folgende Schritte eingeleitet werden:

1. An Mieterschutzbund / Mieterverein wenden
2. Letztmaliges Schreiben an Vermieter mit Forderung auf Auszahlung der Mietkaution unter Fristsetzung von zwei bis drei Wochen. Hinweis, dass nach Fristablauf rechtliche Schritte eingeleitet werden.
3. Nach Fristablauf gerichtlichen Mahnbescheid beim zuständigen Gericht erwirken
4. Mietrecht-Anwalt beauftragen und Kautionsrückzahlung vor Gericht einklagen

Anspruch auf Rückzahlung verjährt

Mieter sollten tatsächlich handeln, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht auszahlt. Denn der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Mietkaution bei Auszug eines Mieters aus gemeinsamer Wohnung / WG

Die Rückzahlung der Mietkaution kann nur von allen Mietern gemeinsam gefordert werden. Dies gilt auch, wenn die Mietkaution vollständig von nur einem Mieter gezahlt wurde (Kammergericht, 2. Februar 2012, 8 U 193/11).

Zieht nur ein Mieter aus der ursprünglich gemeinsam gemieteten Wohnung aus und der andere Mieter verbleibt in der Wohnung, hat der ausscheidende Mieter gegenüber dem Vermieter keinen Rechtsanspruch auf Rückzahlung der Kaution.

Um zumindest untereinander einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution zu haben, sollten die Mieter eine vertragliche Vereinbarung treffen. Diese wird bestenfalls schon zu Beginn des Mietverhältnisses getroffen: