Der Gestank trifft einen, sobald man das Treppenhaus betritt: Zigarettenrauch, Müll oder Tierhaltung können mitunter starke Gerüche verursachen. Besonders in einem Mehrfamilienhaus kann sich dies schnell zum Problem entwickeln. In besonders schweren Fällen kann Geruchsbelästigung sogar eine Mietminderung rechtfertigen.
Ab wann Geruchsbelästigung?
Grundsätzlich stellt sich bei Gerüchen im Mietshaus die Frage: Wo hört alltägliches Zusammenleben auf und wo fängt Belästigung an? Ob Gerüche zumutbar oder unzumutbar sind, hängt vor allem von ihrer Dauer und Intensität ab. Auch die Häufigkeit des Gestanks spielt dabei eine Rolle.
Zumutbare Gerüche
In der Regel gelten haushaltsübliche Gerüche als zumutbar, wie z.B.:
- Alltägliche Kochgerüche (AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 1993, Az.: 643 C 230/92)
- Kurzweilige Gerüche (etwa bei der Müllentsorgung über das Treppenhaus)
- Zigarettenqualm in Maßen (BGH, Az.: VIII ZR 186/14)
- Gerüche von anliegenden Gaststätten, Gewerben oder Parkplätzen, sofern diese schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vorhanden waren (§ 536b BGB)
Unzumutbare Gerüche
Als unzumutbar gelten vor allem Gerüche, die das Nutzen der eigenen Wohnung gar nicht oder nur eingeschränkt möglich machen (§ 536 BGB). Als unzumutbar gelten zum Beispiel:
- Dauerhafter Gestank durch Tierexkremente (AG Kiel, Urteil. v. 19.09.1990, Az. 7 C 56/90)
- Intensiver Gestank durch Renovierungsarbeiten (AG Schöneberg, Az.: MM 1996, 250)
- Dauerhafter Müllgeruch (AG Gifhorn, Urteil v. 07.03.2001, Az.: 33 C 426/00)
- Bautechnisch bedingter Gestank z.B. durch schlechte Abdichtungen der Wohnung (LG Stuttgart Az.: 5 S 421/97)
- Häufiger und starker Zigarettenqualm (LG Berlin, Urteil v. 30.04.2013, Az.: 67 S 307/12 )
Mietminderung bei Geruchsbelästigung
Unzumutbarer Gestank kann eine Mietminderung rechtfertigen (LG Braunschweig, Az.: ZMR 2007, 536). Hier ist jedoch entscheidend, ob der Geruch intensiv und häufig genug auftritt. Tritt ein Geruch entsprechend oft und stark bzw. dauerhaft auf, kann dies dem Vermieter als Mangel gemeldet werden.
Lesetipp: Mietminderungstabelle
Geruch als Mangel melden
Um aus der Geruchsbelästigung resultierend eine Mietminderung zu erwirken, muss der Geruch unverzüglich dem Vermieter als Mangel gemeldet werden. Eine Mängelanzeige (§ 536c BGB) ist zwingende Voraussetzung für die Mietminderung wegen Geruchsbelästigung.
Der Mieter gibt dem Vermieter auf diese Weise die Möglichkeit, den Mangel zu beseitigen, ehe es zu einer Minderung der Miete kommt. Kommt der Vermieter dem nicht nach, lässt sich – notfalls vor Gericht – eine Mietminderung durchsetzen. Wie hoch die Minderung der Miete ausfällt, hängt vom Einzelfall ab.
Mieter in Beweispflicht
Bei einer Mietminderung wegen Geruchsbelästigung liegt die Beweislast auf Seiten des Mieters (BGH, Urteil v. 29.02.2012 , Az.: VIII ZR 155/11). Dafür bietet es sich an, Protokoll über immer wiederkehrende Gerüche zu führen und dieses bei Bedarf dem Gericht vorzulegen. Bei andauerndem Gestank lässt sich ein Ortstermin mit einem Sachverständigen für Gerüche oder aber dem Richter selbst vereinbaren.
