Da die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen das Angebot weit übersteigt, versucht der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse in Wohngebieten mit begrenztem Angebot zu verhindern, dass weniger liquide Bevölkerungsgruppen verdrängt werden und Vermieter ihre Wohnungen nur noch an Personen vermieten, die sich hohe Mieten leisten können. Es soll verhindert werden, dass allein das Angebot und die Nachfrage nach Mietwohnungen die Mietpreise bestimmen. Wir erklären, was die Mietpreisbremse ist, wo und wie sie wirkt und was Mieter und Vermieter dazu wissen sollten.

Einführung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde erstmals mit dem „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ am 1.6.2015 ins Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 556d – g BGB) eingeführt. Mit dem „Mietrechtsanpassungsgesetz“ zum 1.1.2019 sowie mit dem „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ vom 19.3.2020 wurden die Vorschriften überarbeitet. Insoweit kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Je nachdem ergeben sich teils unterschiedliche Regelungen, insbesondere dann, wenn es darum geht, dass der Mieter überhöhte Mieten vom Vermieter zurückfordern möchte und wie die Rückforderung vorgetragen werden muss.

Mietpreisbremse in der Praxis

Zweck der Mietpreisbremse ist, Mieter vor einem scheinbar unbegrenzten Anstieg der Mieten vor allem in Großstädten und Ballungsräumen zu schützen. Ohne die Mietpreisbremse könnten Vermieter die Mieten nach Belieben ansetzen. Davon würden vorwiegend diejenigen Mietinteressenten profitieren, die sich hohe Mieten leisten könnten, während Mietinteressenten mit geringerem Einkommen kaum noch eine Chance hätten, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass Investoren Bestandsgebäude aufkaufen, die Mietinteressenten aus den Wohnungen kündigen, die Wohnungen dann aufwendig und teils luxuriös sanieren und an zahlungskräftige Mietinteressenten vermieten.

Die Mietpreisbremse dürfte sich in der Praxis insoweit relativieren, als der Vermieter auch bei der Neuvermietung die ortsübliche Miete verlangen kann, auf die er zusätzlich bis zu 10% aufschlagen darf. Soweit der Vermieter diese Vorgaben einhält, spielt die Mietpreisbremse praktisch keine Rolle. Zudem gibt es eine Reihe von Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse ohnehin nicht eingreift.

Der Vermieter kann die Mietpreisbremse auch nicht dadurch umgehen, dass er fortlaufend ein neues Mietverhältnis abschließt und dazu die Mieten erhöht, da er einen Mieter nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen kündigen kann.

Hierzu passend: Kündigungsgründe – wann dürfen Vermieter kündigen?

Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse bestimmt, dass bei der Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Miete um maximal 10% übersteigen darf.

Dazu muss der Vermieter bei der Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und kann bis zu 10% aufschlagen. Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, ist zu vermuten, dass die darin bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmieten wiedergeben.

Mietpreisbremse gilt nicht für bestehenden Mietvertrag

Entscheidendes Kriterium ist die Begrenzung der Miete bei Neuvermietung. Sie gilt also nicht, wenn der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vornimmt, ohne den Mieter zu kündigen. Die Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach den Vorschriften zur Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB). Hierbei ist zudem die Kappungsgrenze von 20% (in einigen Städten 15%) zu beachten.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei einem Mischmietverhältnis, soweit der Wohnraum überwiegt, nicht aber bei gewerblichen Mietverhältnissen. Auch die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung kommt in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer die Selbstnutzung aufgegeben hat und die Wohnung danach vermieten möchte.

Wann greift die Mietpreisbremse nicht?

Die Bestimmungen der Mietpreisbremse gelten nicht für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters sowie für Studenten- und Jugendwohnheime.

Wo wirkt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in jeder Gemeinde. Vielmehr ermächtigt das Gesetz die Landesregierungen der Bundesländer, Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ zu bestimmen. Die Bestimmung geschieht durch Rechtsverordnung. Deren Dauer ist jeweils auf höchstens 5 Jahre begrenzt und kann dann fortgesetzt werden. Nach dem Gesetz dürfen die Bundesländer die Mietpreisbremse noch bis 2025 einsetzen. Ob diese dann fortgeführt wird, bleibt abzuwarten. Die Rechtsordnungen sind detailliert zu begründen. Dadurch soll die Entscheidung der Landesregierungen nachvollziehbar erscheinen. Aus der Begründung muss sich auch ergeben, mit welchen Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweiligen Gebiet gegen die Wohnungsnot Abhilfe schaffen will. Wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, bestimmt jedes Bundesland selbst. Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und das Saarland haben bislang auf die Mietpreisbremse verzichtet.

Die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen erscheint in einer Gemeinde dann besonders gefährdet (§ 556d Abs. II BGB), wenn …

• die Mieten vor Ort deutlich stärker ansteigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit zusätzlich Wohnraum geschaffen wird oder
• ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Auch wenn in einer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, gibt es eine Reihe von Ausnahmen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrages unaufgefordert schriftlich Auskunft darüber erteilt, auf welchen Ausnahmezustand er sich beruft. Es kommen folgende Ausnahmen in Betracht:

• Neubau: Wurde die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, kann der Vermieter die Miete frei gestalten. Grund ist, dass der Wohnungsneubau für Investoren attraktiv bleiben soll und die Mietpreisbremse Investoren nicht davon abhalten soll, möglichst viele Wohnung neu zu bauen.
• Umfassende Modernisierung: Hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert, braucht er bei der ersten Vermietung nicht die Mietpreisbremse einzuhalten. Die Mietpreisbremse greift erst dann ein, wenn der Mieter wechselt. Eine Modernisierung ist dann als „umfassend“ zu bewerten, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands beträgt. Außerdem muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, Dämmung) so verbessert worden sein, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint. Ob dies der Fall ist, ist im Einzelfall zu prüfen (BGH WuM 2021, 170). Werden also lediglich die Fenster ausgetauscht oder die Geschossdecke gedämmt, genügt die Maßnahme nicht, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
• Kleinere Modernisierung: Stellt die Modernisierungsmaßnahme keine umfassende Modernisierung dar, kann der Vermieter bei Neuvermietung über die Mietpreisbremse hinaus eine um bis zu 8% der Modernisierungskosten höhere Miete verlangen, soweit er die Mieterhöhung auch bei einem bestehenden Mietverhältnis hätte fordern können.
• Lag die Miete in einem vorhergehenden Mietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse über 10 % der Vergleichsmiete, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Hat bereits der Vormieter eine überhöhte Miete gezahlt, braucht der Vermieter die Miete nicht abzusenken, nur um die Mietpreisbremse einzuhalten.
• Wohnungen, die vorübergehend möbliert als Monteurunterkunft oder als Ferienwohnung vermietet werden und nicht den dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen, unterliegen an sich gleichfalls der Mietpreisbremse. Da der Vermieter aber einen Möblierungszuschlag verlangen kann und gesetzlich nicht geregelt ist, wie dieser zu berechnen ist, können Mieter kaum erkennen, wie sich die Miete der möblierten Wohnung zusammensetzt und inwieweit ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

Einhaltung der Mietpreisbremse prüfen

Will sich ein Mieter auf die Mietpreisbremse berufen, kommt es mithin darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Je nachdem ergeben sich unterschiedliche Vorgaben.

Mietvertrag bis 31.12.2018

Wurde der Mietvertrag bis zum 31.12.2018 begründet, muss der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse beanstanden (§ 556g Abs. II BGB alte Fassung). Dazu reicht es nicht, wenn er dem Vermieter mitteilt, dass die Miete zu hoch sei. Vielmehr muss der Mieter konkret darlegen, warum dies seiner Meinung nach so ist. Ansatzpunkt dafür ist, dass der Mieter sich auf den örtlichen Mietspiegel bezieht und vorträgt, dass die Miethöhe die ortsübliche Miete um mehr als 10% übersteigt. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Mieter Vergleichsmieten benennen. Dabei ist nach der Rechtsprechung noch ungeklärt, ob der Mieter eine Berechnung nach dem Mietspiegel vorlegen muss oder seine Behauptung ausreicht, dass die ortsübliche Miete lediglich xy € je Quadratmeter Wohnfläche beträgt und er deshalb vergleichsweise zu viel Miete bezahlt.

Der Vermieter wiederum ist verpflichtet, solche Tatsachen mitzuteilen, über die er unschwer Auskunft geben kann und die dem Mieter nicht direkt zugänglich sind. Dazu gehören u.a. Baujahr des Gebäudes, Höhe der Miete im vorhergehenden Mietverhältnis, Mitteilung, ob die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (Neubau) oder ob die Wohnung vor der ersten Vermietung umfassend modernisiert wurde.

Fordert der Mieter eine überhöhte Miete zurück, beschränkt sich die Forderung auf die Mieten, die nach dem Zugang seiner Rüge fällig geworden sind. Der Rückforderungsanspruch gilt also entgegen der neuen Rechtslage nach dem 31.12.2018 nicht unbeschränkt ab Beginn des Mietverhältnisses.

Mietvertrag ab 1.1.2019

Die für die Rüge und Rückforderung überhöhter Mieten maßgebliche Vorschrift des § 556g Abs. II BGB wurde neu gefasst und gilt nur für Mietverhältnisse, die nach dem 31.12.2018 begründet wurden. Fordert der Mieter überhöhte Mieten zurück, beschränkt sich sein Rückforderungsanspruch nach wie vor auf die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen Mieten. Um überhöhte Mieten zurückzufordern, genügt es, dass der Mieter den Vermieter über seine Einschätzung in Kenntnis setzt, beispielsweise mit dem Satz: „Ich beanstande im Hinblick auf die Mietpreisbremse die Höhe der Miete“. Eine Begründung ist entgegen der früheren Rechtslage allerding nicht mehr notwendig, ist aber zur Motivation des Vermieters durchaus empfehlenswert.

Im Übrigen hat der Vermieter dem Mieter nunmehr unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages Auskunft zu erteilen, wenn er eine höhere ortsübliche Miete zuzüglich 10% verlangt. Die Auskunft muss folgende Informationen enthalten:

• Wie hoch war die vor Miete ein Jahr vor Beendigung des vorhergehenden Mietverhältnisses (§ 556e Abs. I BGB)?
• Wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. II BGB)??
• Wurde die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet (Neubau, § 556f S. 1 BGB)?
• Handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f S.2 BGB)?

Die Auskunft an den Mieter ist schriftlich oder in Textform zu erteilen. Erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, kann er sich auch nicht auf eine höhere Miete als die ortsübliche Miete zuzüglich 10% berufen. Erteilt der Vermieter die Auskunft später, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die höhere Miete berufen. In diesen zwei Jahren kann er nur die ortsübliche Miete zuzüglich10 % verlangen.

Mietvertrag ab 1.4.2020

Mit dem „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ vom 19.3.2020 wurde die Mietpreisbremse weiter verschärft und gilt für Mietverhältnisse, die nach dem 31.3.2020 begründet wurden. Danach besteht der Rückforderungsanspruch des Mieters rückwirkend für alle Mieten ab Beginn des Mietverhältnisses, soweit der Mieter die Miethöhe innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt hat. Rügt der Mieter den Verstoß des Vermieters erst 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er nur die ab dem Zeitpunkt der Rüge fällig gewordenen Mieten zurückverlangen kann (§ 556g Abs. II BGB).

Mietpreisbremse wird nicht eingehalten

Streiten sich Vermieter und Mieter über die Höhe der Miete und beruft sich der Mieter auf die Mietpreisbremse, kommt es darauf an, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt oder nicht. Ist dies der Fall, muss sich die Bemessung der Miete an der Mietpreisbremse orientieren. Bestreitet der Vermieter, dass die Mietpreisbremse greift, muss er konkret beweisen, warum die maßgebliche Rechtsverordnung der Landesregierung zur Mietpreisbremse unwirksam sein soll.

Stellt das Gericht fest, dass die Voraussetzungen für eine Rechtsverordnung nicht vorlagen, hat es die Kompetenz, die Verordnung für nichtig zu erklären. So hatte das Landgericht München die bayerische Mieterschutzverordnung für nichtig erklärt, weil diese nicht ausreichend detailliert und aussagekräftig begründet war. Die bayrische Landesregierung hatte daraufhin eine neue Verordnung erlassen. Oder beruft sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand, muss er darlegen und beweisen, dass er den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf die Ausnahme hingewiesen hat und diese Ausnahme von der Mietpreisbremse begründet ist.

Mietvertrag bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse unwirksam?

Hat der Vermieter unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse die Miete zu hoch angesetzt, ist der Mietvertrag nicht vollständig unwirksam. Unwirksam ist nur die Vereinbarung zur Miethöhe. Die restlichen Bestimmungen des Mietvertrages bestehen fort.

Welches Risiko tragen Vermieter bei einer Mietpreisüberhöhung?

Vereinnahmt ein Vermieter eine unangemessen hohe Miete, riskiert er eine Geldbuße. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sanktioniert Mietpreisüberhöhungen, bei denen vorsätzlich ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt wird. Das OLG Frankfurt (Beschluss vom 1.11.2022, Az. 3 Ss OWi 862 Js 17536/22) verurteilte einen Vermieter zu einer Geldbuße von 3.000 € und Rückzahlung der überhöhten Miete.

Der Vermieter habe das geringe Wohnraumangebot in Frankfurt ausgenutzt, indem er eine 33 m² große teilmöblierte Einzimmerwohnung für 550 € kalt vermietete, obwohl die ortsübliche Miete allenfalls 379 € betrug. Da der Mieter dringend auf eine neue Wohnung angewiesen war, habe der Vermieter die Marktsituation zum Nachteil des Mieters ausgenutzt.

Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete

Das Gesetz schließt aus, dass die Bestimmungen der Mietpreisbremse durch eine Staffelmiete umgangen werden. Deshalb gelten die Vorschriften der Mietpreisbremse auch bei einem Staffelmietvertrag. Ebenso gilt die Mietpreisbremse bei der Indexmiete, allerdings nur für die Ausgangsmiete bei Abschluss des Indexmietvertrages.

Mietpreisbremse bei Untervermietung

Auch ein Mieter, der einen Teil seines Wohnraums untervermieten möchte und somit selbst als Vermieter auftritt, muss die Mietpreisbremse berücksichtigen. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.2.2022, Az. 65 S 221/21) verwehrte einem Hauptmieter das Recht zur Untervermietung, weil die mit dem Untermieter vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß. Dies gelte vor allem insoweit, als die Mietpreisbremse auch durch eine Untervermietung nicht umgangen werden dürfe.

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