Verhandeln Vermieter und Mietinteressent über den Abschluss eines Mietvertrages, ist der Vermieter naturgemäß daran interessiert, dass der Mietinteressent in der Lage ist, zuverlässig die Miete zu zahlen. Um die Bonität des Mieters zu beurteilen, verlangen Vermieter gerne Mieterselbstauskunft, Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und möglichst auch noch eine Bestätigung des früheren Vermieters, dass der Mieter sich vertragsgerecht verhalten hat und keine Mietschulden bestehen. Wir erklären, was eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung genau ist und welche Aspekte damit verbunden sind.

Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Für einen Vermieter ist es ein Albtraum, wenn er mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abschließt und danach feststellen muss, dass der Mieter die Miete nicht zahlt. Viele Vermieter wünschen deshalb die Bestätigung des früheren Vermieters, dass der Mieter im früheren Mietverhältnis zuverlässig die Miete gezahlt hat und keine Mietrückstände bestehen.

Statt Mietschuldenfreiheitsbescheinigung werden auch Begriffe wie Vorvermieterbescheinigung oder Mietzahlungsbestätigung verwendet. Sie bedeuten inhaltlich das gleiche. Unter dem Strich ist zu beurteilen, welche Umstände mit einer solchen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verbunden sind und welche Aussagekraft damit verbunden ist.

Nicht zu verwechseln mit der Vermieterbescheinigung / Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG (Bundesmeldegesetz).

Angaben der Vorvermieterbescheinigung

Der Inhalt einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ergibt sich aus dem Sinn und Zweck einer solchen Bestätigung. Folgende Angaben sind sinnvoll:

• Name des Vermieters oder der Hausverwaltung
• Name des Mieters
• Adresse der früheren Mietwohnung
• Aussage darüber, dass keine Mietrückstände bestehen und der Mieter die Mieten regelmäßig und fristgerecht gezahlt hat
• Bestehen Mietrückstände, Angaben über deren Höhe und Grund der Rückstände
• Eventuelle zusätzliche Bemerkungen, aus denen sich Rückschlüsse auf die Zuverlässigkeit des Mieters ergeben
• Name, Anschrift und Unterschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung

Muss der Ex-Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erstellen?

Nicht jeder Ex-Vermieter ist bereit, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Dafür kann es gute Gründe geben. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30.9.2009, Az. VIII ZR 238/08) hat klargestellt, dass ein Vermieter nicht verpflichtet sei, eine solche Bescheinigung auszustellen und verweist insoweit darauf, dass es dem Ex-Vermieter nicht zuzumuten sei, etwas zu bestätigen, was möglicherweise seine eigene Rechtsposition gegenüber dem früheren Mieter beeinträchtigen könnte.

• Eine solche Bestätigung des Vermieters könne als ein „Zeugnis gegen sich selbst“ verstanden werden. Sollte der Ex-Vermieter sich mit seinem Mieter aus irgendeinem Grund wegen der Miete oder einer sonstigen Verpflichtung aus dem Mietverhältnis streiten, wäre es für ihn zum Nachteil, wenn er dem Mieter bestätigen würde, dass er sich stets ordnungsgemäß verhalten habe.

• Eine Rolle spielt auch, dass der Vermieter die Betriebskosten für das gekündigte Mietverhältnis in der Regel erst nach Ablauf des Kalenderjahres abrechnen kann und er insoweit nicht unbedingt daran interessiert sein dürfte, dem Mieter zu bestätigen, dass keine Rückstände aus dem Mietverhältnis bestehen.

• Ein weiterer Aspekt besteht darin, dass der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung noch Zeit benötigt, um die Kaution abzurechnen. Es wäre dem Vermieter schlecht zuzumuten, unmittelbar nach dem Auszug des Mieters eine Entscheidung treffen zu müssen, ob das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet ist (z.B. bei Streit um Schönheitsreparaturen) und er sich in der Lage sieht, dem Mieter zu bestätigen, dass keine Verpflichtungen mehr bestehen.

Der Umkehrschluss aus dieser Einschätzung ist, dass auch ein neuer Vermieter kein Recht darauf hat, vom Mietinteressenten die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seines Ex-Vermieters zu verlangen.

Welche Probleme ergeben sich mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Ist der Ex-Vermieter nicht bereit, freiwillig eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, muss der Mieter ohnehin andere Optionen in Betracht ziehen. Dies empfiehlt sich umso mehr, als es im Hinblick auf andere Mietinteressenten oft gilt, zum Abschluss eines Mietvertrages keine Zeit zu verlieren.

• Oft ist die Zeit knapp. Der Ex-Vermieter muss auf die Schnelle erreichbar sein. Nicht jeder Vermieter sieht sich in der Lage, über die Reichweite einer solchen Bescheinigung zu entscheiden und diese inhaltlich zu formulieren. Der Vermieter müsste sich zudem überlegen, wie er sich erklärt, wenn der Mieter in früheren Jahren die Miete tatsächlich unpünktlich gezahlt hat, sich in letzter Zeit aber als zuverlässig erwiesen hat.

• Letztlich ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für einen neuen Vermieter nicht unbedingt eine wirklich aussagekräftige Erklärung. Sie bietet keine Gewähr dafür, dass der Mieter im anstehenden Mietverhältnis die Miete genauso pünktlich zahlt, wie er es vorgeblich früher getan habe.

• Für den Mieter kann sich gleichfalls eine schwierige Situation ergeben. Hatte der Mieter im früheren Mietverhältnis Gründe, die Miete wegen Mängel in der Wohnung zu kürzen (Mietminderung), kann es sein, dass der Ex-Vermieter sich weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Dann könnte sich der neue Vermieter zu der Einschätzung verleitet fühlen, dass der Mietinteressent nicht unbedingt der ideale Mieter sein könnte.

Welche Alternativen gibt es zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nicht unbedingt das Maß der Dinge. Es gibt andere, teils bessere Optionen:

• Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann der Vermieter ohnehin erst fordern, wenn die Verhandlungen über den Abschluss des Mietvertrages soweit gediehen sind, dass es tatsächlich auf die Bonität des Interessenten ankommt. Anfangs sollte regelmäßig die Vorlage einer Mieterselbstauskunft genügen. Bereits daran sollte der Vermieter erkennen können, mit welcher Mieterpersönlichkeit er es zu tun hat.

• Hat der Mietinteressent die Miete im früheren Mietverhältnis ordnungsgemäß bezahlt, kann er die Zahlungen durch entsprechende Kontoauszüge dokumentieren. Buchungen, die den Vermieter nichts angehen oder nicht von Interesse sind, können geschwänzt werden.

• Hatte der Mieter die Miete bar bezahlt, ist der Vermieter als Gläubiger verpflichtet, den Empfang der Miete auf Verlangen des Mieters schriftlich zu bestätigen und ihm für die Zahlungen eine Quittung zu erteilen (§ 368 BGB, BGH, Az. VII ZR 238/08). Wurden die Mieten bar auf das Vermieterkonto einbezahlt, sollten die Einzahlungsbelege als Zahlungsnachweis dienen.

• Wird die Miete vom Sozialamt bezahlt, ist der Mieter ohnehin verpflichtet, den Vermieter zu informieren (AG Frankfurt WM 1989, 620). Wird die Miete auch im neuen Mietverhältnis vom Sozialamt bezahlt, sollte der Vermieter auf der sicheren Seite sein. Außerdem kann der Mieter seinen Anspruch gegen das Sozialamt an den Vermieter abtreten.

• Hilfreich ist die Vorlage einer Eigenauskunft der Schufa. Die Schufa bietet speziell Auskünfte zur Vorlage gegenüber Vermietern an. Daraus ergibt sich, dass über den Mieter nur positive Informationen vorliegen. Die Auskunft enthält keine Angaben über den Score des Mieters oder wo der Mieter welche Konten oder Kredite unterhält.

• Mit einem Gehaltsnachweis belegt der Mietinteressent, dass er über ein geregeltes Einkommen verfügt.

Was ist, wenn die Eltern die Miete zahlen?

Ist der Mietinteressent Student oder Auszubildender, übernehmen oft die Eltern die Mietzahlungen an den Vermieter. Eine Bürgschaft der Eltern ist zwar eine Option, gewährleistet aber nicht, dass die Eltern die Miete tatsächlich pünktlich bezahlen oder bezahlen können. Leben die Eltern in einer Mietwohnung, könnte deren Vermieter bei entsprechender Überzeugungsarbeit eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Leben die Eltern im Eigenheim, kommt eine solche Bestätigung nicht in Betracht.

Darf der Vermieter Kosten berechnen?

Da der frühere Vermieter nicht verpflichtet ist, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, erbringt er eine Leistung, für die er durchaus einen gewissen Kostenersatz verlangen darf. Eine gesetzliche Regelung hierfür gibt es nicht. Üblicherweise werden bis zu 50 EUR angesetzt.

Möchte der Mieter den Kostenaufwand seines Ex-Vermieters gering halten, sollte er dem Vermieter einen möglichst vollständig ausgefüllten Vordruck vorlegen, den der Vermieter nur noch zu unterschreiben braucht.

Risiko einer gefälschten oder wahrheitswidrigen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Stellt der Ex-Vermieter wahrheitswidrig eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus, riskiert er, dass ihn der nachfolgende Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, wenn es im neuen Mietverhältnis zu Mietrückständen kommt. Ein Vermieter muss wissen, dass der neue Vermieter auf seine Bestätigung vertraut und mithin aufgrund dieser Bestätigung bereit ist, mit dem Mietinteressenten ein neues Mietverhältnis zu begründen. Der Mieter riskiert, dass der neue Vermieter das Mietverhältnis wegen des Verdachts des Betruges aus wichtigem Grund fristlos kündigt (BGH WuM 2014, 333).

Alles in allem

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist für den Vermieter eine Option, um die Bonität eines Mieters einzuschätzen. Vermieter sollten aber berücksichtigen, dass es für einen Mietinteressenten große Schwierigkeiten bedeuten kann, sich eine solche Bescheinigung zu verschaffen. Zudem ist die Aussagekraft relativ. Aus Sicht des Mietinteressenten kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein gutes Zeugnis darstellen, das ihn gegenüber anderen Mietinteressenten abgrenzt. Lässt sich eine solche Bescheinigung nicht beschaffen, muss der Mieter andere Optionen in Betracht ziehen, mit denen er den Vermieter von seiner Bonität überzeugen kann.