Durch den Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht automatisch. In diesem Fall wird das Mietverhältnis faktisch zunächst mit dem Kreis der eintrittsberechtigten Personen, den überlebenden Mitmietern oder dem Erben des Verstorbenen fortgesetzt.
Inhaltsverzeichnis
Ehegatte, Lebenspartner, Kinder und andere Familienangehörige
Für alle in §§ 563, 563 a BGB genannten berechtigten Personen, die nach dem Tod des Mieters in dessen Mietverhältnis eintreten, ist Grundvoraussetzung, dass sie bis zum Eintritt des Todes mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt oder den Mietvertrag mit unterschrieben haben. Ist dies nicht der Fall, scheidet ein Eintrittsrecht aus. Etwas anderes gilt lediglich für den Erben (§ 564 BGB).
Als absolut vorrangig berechtigter Angehöriger hat der Ehegatte / Lebenspartner des verstorbenen Mieters das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. Gleiches gilt auch, wenn die Ehegatten innerhalb der Ehewohnung lediglich „vorübergehend“ getrennt gelebt haben. Im Falle einer „dauerhaften“ Trennung der Ehegatten oder gar rechtskräftiger Ehescheidung besteht kein Eintrittsrecht.
Sollte es keinen eintrittsberechtigten Ehegatten geben oder macht dieser von seinem Eintrittsrecht keinen Gebrauch, kann das Mietverhältnis mit dem Lebenspartner allein fortgesetzt werden. Sind leibliche Kinder des verstorbenen Mieters vorhanden, steht ihnen auf gleicher Rangstufe mit dem Lebenspartner ebenfalls das Recht zu, in das Mietverhältnis ein zu treten. In diesem Fall können Lebenspartner und Kinder das Mietverhältnis entweder jeweils allein oder gemeinsam fortsetzen.
Erst dann, wenn weder Ehegatte, Lebenspartner und / oder die leiblichen Kinder des verstorbenen Mieters von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen, erwerben andere (weiter entfernte) verwandte oder verschwägerte Personen ihrerseits das Recht in den Mietvertrag des Verstorbenen einzutreten.
Rechtswirkung des Eintritts
Der Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters erfolgt für den Eintrittsberechtigen automatisch kraft Gesetzes. Dies bedeutet, der Eintrittsberechtigte wird zum neuen Vertragspartner des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten und zwar (zunächst) unabhängig davon, ob er dieses überhaupt will oder damit einverstanden ist. Auch ist im Augenblick des Eintritts nicht erforderlich, dass der Eintrittsberechtigte überhaupt Kenntnis vom Tod des Mieters hat.
Ablehnungsrecht des Eintrittsberechtigten
Erst in dem Moment, in dem der jeweils Eintrittsberechtigte von dem Tod des Mieters Kenntnis erlangt, kann er aktiv Einfluss auf das weitere Geschehen nehmen und entscheiden, ob er das Mietverhältnis fortsetzen möchte oder nicht fortsetzen möchte. Die Entscheidung muss der Eintrittsberechtigte binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme vom Tod des Mieters treffen und dem Vermieter mitteilen. Die (Ablehungs-)Erklärung kann formlos erfolgen. Die Monats-Frist wird allgemein auch als „Überlegungsfrist“ bezeichnet. Nach Fristablauf hat der Eintrittsberechtigte nur noch die Möglichkeit im Rahmen einer ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden.
Rechtsfolgen der Ablehnung
Ist die Ablehnung des Eintritts in das Mietverhältnis fristgemäß erfolgt, gilt der Eintritt sogar rückwirkend als nicht erfolgt. Sollte gar kein Berechtigter das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortsetzen wollen, gilt das Mietverhältnis automatisch mit dem Erben als fortgesetzt (§ 564 BGB).
Rechtsfolgen bei Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Eintritt
Sollte der Eintrittsberechtigte oder Erbe das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortsetzen, haften Eintrittsberechtigter und auch Erbe gesamtschuldnerisch für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten des Mieters (z.B. Mietrückstand, Betriebskostennachzahlung etc.). Diese Haftungsverpflichtung umfasst allerdings keine Verträge mit Dritten wie beispielsweise Energieversorger.
Auch kann der Vermieter von dem Eintrittsberechtigten / Erben die Zahlung einer Mietkaution verlangen, wenn der verstorbene Mieter bisher keine Mietsicherheit geleistet hat (§ 563 b BGB).
Kündigungsrecht des Vermieters
Der Vermieter muss den Eintritt in das Mietverhältnis durch berechtigte Personen nicht in jedem Fall dulden. So kann der Vermieter binnen einer Frist von einem Monat (Überlegungsfrist) ab Kenntnisnahme vom Eintritt des Eintrittsberechtigten diesem außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintrittsberechtigten gelegen ist. Aus anderen Gründen kann dem Eingetretenen nicht außerordentlich gekündigt werden. So ist als wichtiger Grund anerkannt, wenn eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Eingetretenen besteht. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, ist es ausreichend, wenn ein wichtiger Grund nur in einer Person der Eingetretenen gegenüber besteht.
Die für den Vermieter an sich gestaffelten Kündigungsfristen gelten hier nicht. Demgemäß beträgt die Kündigungsfrist auch für den Vermieter nur drei Monate.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Gründe der Kündigung offen zu legen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Im Übrigen sollte die Kündigung auch den Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Gekündigten nach Maßgabe der Sozialklausel enthalten.
Der Vermieter hat sowohl die materiellen Voraussetzungen (Grund) des Kündigungsrechts zu beweisen wie auch die formellen. Die Voraussetzungen für das Eintrittsrecht in das Mietverhältnis hat derjenige zu beweisen, der sich darauf beruft.
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem überlebenden Mieter
Sind mehrere Personen Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters automatisch kraft Gesetzes mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt. Der überlebende Mieter hat das Recht, binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters (Überlegungsfrist) das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Kein Kündigungsrecht des Vermieters
Dem Vermieter hingegen steht in diesem Fall kein außerordentliches Kündigungsrecht zum Nachteil des überlebenden Mieters zu. Etwas Anderes gilt gegenüber dem Erben.
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben
Der Erbe ist der Rangfolge nach allen Eintrittsberechtigten und auch dem überlebenden Mieter gegenüber nachrangig. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis erst dann mit dem Erben fortgesetzt werden kann, wenn kein anderer vorgenannter Berechtigter in das Mietverhältnis eintreten sollte.
Außerordentliche Kündigung (§ 580 BGB)
Der Erbe und auch der Vermieter haben die Möglichkeit binnen einer Frist von einem Monat (Überlegungsfrist) nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen (§ 580 BGB). Vorteil dieser Regelung insbesondere für den Erben ist, dass der Erbe auf diese Weise sogar Langzeitmietverhältnisse mit kurzer Kündigungsfrist beenden kann. Bei einer Erbengemeinschaft ist die Kündigung durch alle bzw. gegenüber allen Erben zu erklären.
Die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573 d BGB beträgt drei Monate abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen. Die verlängerten (gestaffelten) Kündigungsfristen greifen in diesem Fall nicht durch.
Der Lauf der Kündigungsfrist beginnt für den Erben mit der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters und ist nicht von der Annahme des Erbes abhängig. Demgemäß kann bereits der vorläufige Erbe die Kündigung wirksam erklären.
Für den Vermieter beginnt die Kündigungsfrist zu laufen ab Kenntnisnahme vom Tod des Mieters und zusätzlich mit der Kenntnisnahme, dass ein Eintritt oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Personenkreis gemäß §§ 563, 563 a BGB nicht erfolgt.
Die Kündigung durch den Erben / Vermieter bedarf der Schriftform. Der Vermieter hat zu beachten, dass er den Gekündigten auf die Sozialklausel des § 574 BGB hinweist, da dem Gekündigten im Rahmen dieser Kündigungsform das Widerspruchsrecht zusteht. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung müssen weder der Erbe noch der Vermieter nachweisen.
Ausschlagung des Erbes
Schlägt der Erbe die Erbschaft rechtswirksam aus, so ist er zu behandeln, als habe er auch rückwirkend das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters nicht fortgesetzt (§ 1953 BGB).
Nach § 1944 BGB beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe von der Erbschaft Kenntnis erlangt. Mit Ablauf der Ausschlagungsfrist gilt das Erbe als mit allen Rechten und Pflichten angenommen.
Die Erbschaft gilt dann sozusagen als nicht angetreten. Dies hat auch zur Folge, dass gegen den Erben Ansprüche aus dem Nachlass (dies können unter anderem Mietschulden sein) nicht geltend gemacht werden können.
Ebenso ist vor rechtswirksamem Antritt der Erbschaft eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den möglichen Erben nicht notwendig. Gleichwohl bleibt es dem (Eventual-)Erben unbenommen, den Mietvertrag rein vorsorglich zu kündigen.
Übernahme der Vermieter-Forderungen durch die Erben ?
Wird die Erbschaft nicht ausgeschlagen, gilt der Erbe als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters und hat somit die aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen des Vermieters zu übernehmen.
Wer übernimmt Vermieter-Forderungen bei Ausschlagung der Erbschaft?
Sollte kein Erbe die Erbschaft des verstorbenen Mieters angetreten oder sich kein gesetzlicher Erbe gefunden haben, geht der Nachlass auf den Landesfiskus (Staat) über. Dies bedeutet, dass automatisch das Bundesland, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte, die Erbschaft als gesetzlicher Erbe mit allen Rechten und Pflichten antritt.
In dem Fall hat der Fiskus auch für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen einzutreten. Allerdings beschränkt sich die Haftung des Fiskus auf die Höhe des Nachlasses. Im Falle von offenen Mietverbindlichkeiten bedeutet dies, dass der Fiskus diese Verbindlichkeiten dem Vermieter gegenüber nur bis zu der Höhe auszugleichen verpflichtet ist, wie es die Verwertung des Vermögens oder der Wertgegenstände ermöglicht. Der Vermieter kann auch zum Zwecke der Sicherung seiner offenen Forderungen das sogenannte „Vermieterpfandrecht“ ausüben. Sollten darüber hinaus weitere Forderungen des Vermieters mangels Masse nicht beglichen werden können, bleibt der Vermieter auf diese Kosten sitzen.
Sobald sich abzeichnet, dass sich kein Erbe findet, empfiehlt es sich für den Vermieter das Mietverhältnis aufzukündigen. Anderenfalls würde der Mietvertrag weiterlaufen und die Wohnung wäre nicht weiter vermietungsfähig. Die Kündigung ist an den Landesfiskus bzw. das örtlich zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts zu richten. Sollten sich zu einem späteren Zeitpunkt gleichwohl noch Erben finden, wirkt die Kündigung trotzdem fort. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist steht dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietwohnung nicht zu.
Betretungsrecht für die Wohnung des Verstorbenen?
Nach dem Tod des Mieters steht ausschließlich dem Erben das Recht zum Betreten der Wohnung zu. Dies kann auch der Landesfiskus sein. Von diesem kann gegebenenfalls die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung eingeholt werden. Ohne entsprechende Erlaubnis ist das Betreten nicht zulässig. Der Erbe / Landesfiskus entscheidet im Übrigen auch darüber, ob und inwieweit er die Herausgabe von Nachlassgegenständen (die unter Umständen nicht von materiellem, sondern lediglich von ideellem Wert sind) an die Nichterben gestattet wird.
