Die Kündigungsfrist für einen Mietvertrag beträgt in der Regel drei Monate für den Mieter. Wer allerdings schon vor Ablauf des Mietvertrages aus der Wohnung ausziehen will, kann einfach einen Nachmieter suchen. Doch ist es wirklich so einfach?

Mietvertrag mit Nachmieterklausel

Ob der Mieter selbst einen Nachmieter suchen und vorschlagen kann, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, hängt im Regelfall davon ab, ob im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart ist oder nicht. Doch selbst dann ist der Vermieter nicht immer dazu verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren.

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter durch das Bereitstellen eines Nachmieters vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen kann, darf der Mieter selbst einen Nachmieter suchen. Hierbei unterscheidet man gemeinhin jedoch zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel.

Echte Nachmieterklausel

Durch eine echte Nachmieterklausel hat der Mieter den Anspruch darauf, die Kündigungsfrist des Mietvertrages zu verkürzen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Dieser Nachmieter kann dann in das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen eintreten. Hierbei ist der Mieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht, alle notwendigen Information bezüglich des Nachmieters bereitzustellen (BGH, 07.10.2015, Az.: AZ VIII ZR 247/14), der Vermieter selbst muss sich nicht an der Suche nach einem Nachmieter beteiligen.

Kann der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

Der Vermieter darf den Nachmieter bei Bestehen einer wirksamen Nachmieterklausel nicht willkürlich ablehnen, es sei denn, es ist dem Vermieter unzumutbar, ein Mietverhältnis mit dem Nachmieter einzugehen. Was einen Nachmieter unzumutbar macht, ist nicht abschließend gesetzlich geregelt und muss im Einzelfall entschieden werden. Die folgenden Gründe kommen allerdings für eine Unzumutbarkeit eines Nachmieters in Frage:

• Mietschulden des Nachmieters
• Zahlungsunfähigkeit des Nachmieters
• Umstände in der Person des Nachmieters lassen zukünftige Störungen vermuten (hohe Anzahl der Personen im Haushalt, genehmigungspflichtige Haustiere)
• Aufenthaltsstatus des Nachmieters gefährdet Mietverhältnis

Wichtig: Kinder und eine mit ihnen einhergehende Lärmbelästigung sind kein Grund für eine Ablehnung seitens des Vermieters (BGH, Urteil v.22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02)

Wie sieht eine echte Nachmieterklausel aus?

Eine echte Nachmieterklausel kann wie folgt aussehen:

„Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er den Vertrag auf einen Nachfolger überträgt. Der Vermieter ist bereit, den ihm vorgeschlagenen Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Ausscheiden des Mieters auf dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Mietvertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Der bisherige Mieter scheidet damit aus dem Mietverhältnis aus.“

Unechte Nachmieterklausel

Eine unechte Nachmieterklausel räumt dem Mieter, die Möglichkeit ein, dem Vermieter 3 Nachmieter vorzuschlagen, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese anzunehmen und muss keinen inhaltsgleichen Mietvertrag zu den gleichen Konditionen des Vormieters aufzusetzen.

Wie sieht eine unechte Nachmieterklausel aus?

Eine unechte Nachmieterklausel könnte nach folgendem Wortlaut gestaltet werden:

„Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen.“

Ohne Nachmieterklausel

Umfasst der Mietvertrag keine Nachmieterklausel, ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. In vielen Fällen lassen Vermieter allerdings trotz fehlender Nachmieterklausel mit sich reden und geben den Mietern die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Der Vermieter hat allerdings auch in diesem Fall das Recht, den Nachmieter abzulehnen.

Nachmieter stellen in der Praxis wenig relevant

Nachdem die Kündigungsfrist für Mieter inzwischen einheitlich auf nur noch drei Monate festgelegt ist, stellt sich die Frage nach einer vorzeitigen Austritt aus dem Mietverhältnis äußerst selten. Gegebenenfalls bei Zeitmietverträgen und Kündigungsausschluss im Mietvertrag kommt der Nachmietersuche noch eine Bedeutung zu.

Titelbild: wavebreakmedia/ shutterstock.com