Wird im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, zahlt der Mieter für die Nebenkosten einen festen monatlichen Betrag, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Ungeachtet dessen gibt es auch bei der Nebenkostenpauschale eine Reihe von Besonderheiten. Zur richtigen Einschätzung ist im Hinblick auf die Wohnverhältnisse die Nebenkostenpauschale von der Warm- oder Inklusivmiete, der Bruttokaltmiete und der Teilinklusivmiete abzugrenzen.
Inhaltsverzeichnis
Ohne Vereinbarung keine Nebenkosten
Will der Vermieter Nebenkosten berechnen, ist vorab wichtig, dass im Mietvertrag überhaupt eine Vereinbarung über die Nebenkosten getroffen wird. Gibt es keine Vereinbarung, ist der Mieter nicht verpflichtet, Nebenkosten zu entrichten. Gesetzlich gelten die Nebenkosten nämlich als Teil der Miete. Eine Ausnahme besteht nur bei den verbrauchsabhängigen Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Diese Verbrauchskosten sind immer gesondert abzurechnen.
Was genau ist und was sind die Vorteile einer Nebenkostenpauschale?
Ist im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, zahlt der Mieter neben der Miete lediglich die Pauschale. Damit sind sämtliche Nebenkosten abgegolten. Anders ist es, wenn eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist. Bei der Vorauszahlung entrichtet der Mieter jeden Monat einen festen Betrag über die Nebenkosten an den Vermieter, über die der Vermieter nach Ablauf eines Jahres im Detail abzurechnen hat. Zu viel geleistete Vorauszahlung sind die Mieter zu erstatten. Reichen die Vorauszahlungen nicht aus, die Nebenkosten abzudecken, muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.
Auf den ersten Blick erscheint eine Nebenkostenpauschale also als eine bequeme und unkomplizierte Regelung der Nebenkosten. Doch je länger das Mietverhältnis dauert, desto wahrscheinlicher ist es, dass sich Probleme ergeben. Der Vermieter wird daran interessiert sein, erhöhte Nebenkosten umzulegen.
Auf der anderen Seite muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter einen eventuell im Mietvertrag vereinbarten Erhöhungsvorbehalt nutzt, um einzelne erhöhte Nebenkosten an den Mieter weiterzugeben. Ist der betreffende Erhöhungsvorbehalt missverständlich formuliert, riskiert der Vermieter, dass die Pauschale bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert bleibt, während der Mieter das Risiko trägt, dass der Vermieter ihn mit vielleicht fadenscheinigen Gründen aus dem Mietverhältnis hinauszudrängen versucht.
Ist eine Nebenkostenpauschale immer erlaubt?
Die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale muss die gesetzlichen Vorschriften beachten. Dies bedeutet, dass immer dann, wenn die Heizkostenverordnung Anwendung findet, die Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen sind. Diese Kosten können also nicht Bestandteil einer Nebenkostenpauschale sein (Details siehe unten).
Möchten Sie eine Nebenkostenpauschale vereinbarten, sollten Sie die Unterschiede zur Warm- oder Inklusivmiete, Bruttokaltmiete und Teilinklusivmiete kennen und dann im Hinblick auf die Wohnverhältnisse genau kalkulieren, welche Option die bessere Wahl ist.
Was geht bei missverständlicher Wortwahl?
In älteren oder selbst formulierten Mietverträgen werden die Begriffe der Nebenkostenpauschale und Nebenkostenvorauszahlung nicht immer zuverlässig verwendet. So gibt es Verträge, in denen Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben, „über die aber einmal im Jahr abgerechnet“ werden soll. Ebenso spricht bei einer „anzurechnenden Pauschale“ in der Regel vieles dafür, dass keine Pauschale, sondern eine Nebenkostenvorauszahlung gemeint war. Im Zweifel trägt der Vermieter das Risiko, so dass sich der Mieter auf die für ihn günstigste Regelung, sei es eine Pauschale, sei es die Vorauszahlung, berufen kann.
Ist der Wechsel von Pauschale zu Vorauszahlung möglich?
Ist im Mietvertrag zulässigerweise eine Nebenkostenpauschale vereinbart, darf der Vermieter nicht einseitig zur Nebenkostenvorauszahlung wechseln. Gleiches gilt, wenn eine Vorauszahlung vereinbart ist und ein Wechsel zur Pauschale erfolgen soll. Ungeachtet dessen können Vermieter und Mieter jederzeit eine einvernehmliche Vereinbarung treffen und wechseln. Denkbar ist auch eine Klausel im Mietvertrag, die den Vermieter einseitig berechtigt, eine Pauschale in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung umzuwandeln. Insoweit genügt die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, um die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten in ausreichend transparenter Weise zu bestimmen (BGH, Az. VIII ZR 199/10).
Ein Wechsel ist ausnahmsweise auch dann möglich, wenn die neue Abrechnungsart gerechter ist. Dann darf der Vermieter gemäß § 556a Abs. II BGB gleichfalls die Zahlungsart nach Ankündigung und für künftig anfallende Nebenkosten verändern. Insoweit ist ein Wechsel von der Pauschale zur Vorauszahlung möglich, umgekehrt jedoch nicht.
Beispiel
Im Mietvertrag ist in der Nebenkostenpauschale die bei Abschluss des Mietvertrages maßgebliche Grundsteuer enthalten. Soweit sich durch die Grundsteuerreform ein wesentlich höherer Grundsteuerbetrag ergeben sollte, könnte der Vermieter sich veranlasst sehen, die Grundsteuer nicht mehr pauschal, sondern im Wege der Vorauszahlung abzurechnen. Ungeachtet dessen, könnte der Vermieter die Pauschale auch im Hinblick auf § 560 BGB erhöhen (Details siehe unten).
Wann ist eine Nebenkostenpauschale ausnahmsweise erlaubt und zweckmäßig?
Eine Nebenkostenpauschale ist in Betracht zu ziehen, wenn eine solche Pauschale erlaubt und zweckmäßig ist. Erlaubt ist eine Nebenkostenpauschale dann, wenn der Vermieter nach der Heizkostenverordnung nicht verpflichtet ist, über die Kosten für Heizung und Warmwasser gesondert abzurechnen. § 11 HeizKV bezeichnet folgende Fälle: …
- Die Verbrauchserfassung ist technisch nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden.
In älteren Gebäuden verursacht die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten oft hohe Kosten, die in keinem Verhältnis zu den zu erwartenden Einsparungen stehen. Zum Nachweis sind die Anschaffungs- und Betriebskosten dem zu erwartenden Einspareffekt gegenüberzustellen.
- Der Mieter wohnt zusammen mit dem Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Wegen des mit der Abrechnung der Energiekosten verbundenen Aufwandes kann der Vermieter die Nebenkosten über eine Pauschale abrechnen.
- Die Wohnung des Mieters verfügt über eine eigene Heizung und Warmwasseranlage, so dass der Mieter direkt mit dem Energieversorger abrechnet.
- Der Mieter wohnt in Räumen, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann. Ältere Gebäude sind jedoch nachzurüsten.
- Der Mieter wohnt in den Räumlichkeiten eines Alters- oder Pflegeheims oder in einem Studenten- oder Lehrlingsheim.
- Der Vermieter betreibt eine besonders energiesparende Heizungsanlage (Solaranlage, Wärmepumpe, Anlage der Wärme-Kraft-Kopplung oder zur Verwertung von Abwärme) so dass der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.
Praxistipp
Auch wenn der Vermieter mit dem Mieter eine Warmmiete oder eine Heizkostenpauschale vereinbart hat und keine der vorgenannten Ausnahmen vorliegt, kann der Mieter trotzdem verlangen, dass der Vermieter die Verbrauchskosten gesondert abrechnet. Der Mieter kann darauf bestehen, dass Verbrauchserfassungsgeräte installiert werden, auch wenn es nur ein einziger Mieter von mehreren Mietern in einem Mehrfamilienhaus ist. Insoweit bleibt eine schriftliche Erklärung eines Mieters, dass er mit der Warmmiete oder Heizkostenpauschale ausdrücklich einverstanden ist, unbeachtlich.
Haben Mieter einen Auskunftsanspruch?
Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Nebenkosten regelmäßig informiert (BGH, Az. VIII ZR 106/11). Ein Anspruch auf Auskunft kann ausnahmsweise bestehen, soweit der Mieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine Kostenposition nachträglich ermäßigt hat. Dabei bleibt die Reduzierung einer einzelnen Kostenposition unbeachtlich, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen wird.
Was ist der Unterschied zur Warm- oder Inklusivmiete?
Wird eine Warm- oder Inklusivmiete vereinbart, zahlt der Mieter einen bestimmten Betrag, der die Miete und sämtliche in Betracht kommenden Nebenkosten abdeckt. Im Mietvertrag steht nur ein einziger Betrag. Für Vermieter und Mieter ergeben sich auf den ersten Blick eine Reihe vermeintlicher Vorteile.
Der Vermieter braucht keine Abrechnung zu erstellen, keine Zwischenzähler ablesen lassen und keinen Verteilungsschlüssel festlegen. Der Mieter braucht keine Nachzahlung zu befürchten und muss keine Abrechnungen prüfen. Bei einer Warm- oder Inklusivmiete sollten Sie berücksichtigen: …
- Keine Transparenz: Es ist nicht zu erkennen, wie hoch der Mietanteil tatsächlich ist. Der Mietertrag hängt für den Vermieter von den Nebenkosten der Wohnung ab, auf deren Höhe er kaum einen Einfluss hat.
- Schwierige Kalkulation der Miete: Will der Vermieter wegen der Nebenkosten sein Risiko einschränken, wird er sicherheitshalber möglichst hohe Nebenkosten einkalkulieren.
- Risiko der Verschwendung: Der Mieter ist nicht unbedingt motiviert, Energiekosten zu sparen.
- Verstoß gegen Heizkostenverordnung: Ungeachtet einiger Ausnahmen ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, Heizung und Warmwasser wenigstens zu 50 % verbrauchsabhängig gesondert abzurechnen.
Die Warm- oder Inklusivmiete bietet sich allenfalls für zeitlich befristete Mietverträge oder bei Untervermietung an. In diesen Fällen sind die Kosten überschaubar. Der Vermieter erspart sich die detaillierte Abrechnung der Nebenkosten. Meist hat auch der Mieter kein Interesse an einer detaillierten Abrechnung. Insoweit erlaubt auch das Gesetz die Vereinbarung einer Warm- oder Inklusivmiete.
Was ist der Unterschied zur Bruttokaltmiete?
Bei der Bruttokaltmiete werden lediglich die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet. Alle anderen Nebenkosten sind in der Miete enthalten. Soweit die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale im Ausnahmefall möglich ist, besteht kein Unterschied zur Bruttokaltmiete.
Vorteil einer Bruttokaltmiete ist gleichermaßen wie bei der Vereinbarung einer ausnahmsweise erlaubten Nebenkostenpauschale, dass sich der Vermieter mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten die Abrechnung der übrigen Nebenkosten erspart und der Mieter ein Interesse daran hat, seinen Energieverbrauch verantwortungsvoll wahrzunehmen. Nachteilig ist, dass der Vermieter steigende Nebenkosten, wie Müllgebühren oder Grundsteuern nicht an den Mieter weitergeben kann. Will er insoweit die Miete erhöhen, muss er sich an die engen gesetzlichen Vorgaben der Mieterhöhung halten.
Was ist der Unterschied zur Teilinklusivmiete?
Im Unterschied zur Bruttokaltmiete werden bei der Teilinklusivmiete nicht nur die verbrauchsabhängigen Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Abwasser und Abfallentsorgung auf den Mieter umgelegt, sondern auch weitere umlagefähigen Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag diejenigen Nebenkosten, die der Vermieter zusätzlich umlegen will, im Detail bezeichnet sind. Die Teilinklusivmiete kann eine gute Zwischenlösung darstellen, wenn der Vermieter nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten im Detail abrechnen, bestimmte Nebenkosten, bei denen mit einer fortlaufenden Erhöhung zu rechnen ist, aber trotzdem in die Abrechnung aufnehmen möchte.
Wann kann eine Nebenkostenpauschale angepasst werden?
Auch eine zulässigerweise vereinbarte Nebenkostenpauschale kann an die Entwicklung der Nebenkosten angepasst werden. Der Vermieter hat also das Recht, einseitig in die Struktur des Mietvertrages einzugreifen und die Pauschale aufzuweichen. Nach § 560 Abs. I BGB gelten zwei Voraussetzungen: …
- Im Mietvertrag ist neben der Grundmiete ausdrücklich eine Nebenkostenpauschale vereinbart.
- Im Hinblick auf die Nebenkostenpauschale enthält der Mietvertrag ausdrücklich einen Erhöhungsvorbehalt.
Beispiel (Entwurf)
Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrages einzelne der vereinbarten Nebenkosten, so dass die Pauschale den Kostenbetrag nicht mehr abdeckt, ist der Vermieter berechtigt, die Pauschale nach Maßgabe des § 560 BGB anzupassen. Der Vermieter hat den Grund zu bezeichnen und zu erläutern. Der Mieter schuldet den höheren Betrag mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Ermäßigen sich die Betriebskosten, ist eine Nebenkostenpauschale vom Zeitpunkt der Mäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Praxistipp für Vermieter
Will der Vermieter vom Erhöhungsvorbehalt Gebrauch machen, muss er den erhöhten Pauschalbetrag bezeichnen und erläutern. Soll die Erhöhung der Grundsteuer an den Mieter weitergereicht werden, muss der Vermieter den ursprünglichen Grundsteuerbetrag, den neuen Grundsteuerbetrag, die Differenz sowie den auf den Mieter entfallenden Anteil beziffern. Es reicht keinesfalls aus, wenn der Vermieter allgemein auf gestiegene Löhne oder höhere kommunale Gebühren verweist.
Praxistipp für Mieter
Parallel zum Erhöhungsrecht des Vermieters hat der Mieter gemäß § 560 Abs. III BGB Anspruch darauf, dass die vereinbarte Kostenpauschale herabgesetzt wird, wenn sich eine einzelne Kostenposition ermäßigt. Dazu muss er konkrete Anhaltspunkte vortragen. Die Behauptung, er benutze kaum mehr die Badewanne und dusche überwiegend, ist wenig substantiiert. Nachvollziehbar erscheint hingegen die Behauptung, dass der Mieter nach dem Auszug seiner Kinder und wegen der Scheidung von seinem Ehepartner nunmehr als Single in der Wohnung lebe und deshalb weniger Müll anfalle oder die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege geringer ausfallen.
Fazit
Geht es darum, im Mietverhältnis die Nebenkosten zu erfassen, gibt es keine pauschale Empfehlung. Insbesondere die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale hängt davon ab, wie die Wohnverhältnisse gestaltet sind und ob die Vereinbarung wirklich zweckmäßig ist. Ungeachtet gewisser Vorteile einer Nebenkostenpauschale hat sich in der Praxis die Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung als die transparenteste, fairste und beste Option erwiesen, die Nebenkosten im Interesse von Vermieter und Mieter abzurechnen. Vor allem, wenn das Mietverhältnis unbefristet und auf einen längeren Zeitraum ausgerichtet ist, lässt sich die reale Entwicklung der Nebenkosten nur mit einer Vorauszahlungslösung seriös kalkulieren. Eine vermeintlich komfortable Pauschale kann dann schnell zum Bumerang werden, wenn der Vermieter höhere Nebenkosten durch eine höhere Miete abdecken möchte und die Mieterhöhung nach Maßgabe des Gesetzes begründen muss.
