Ein Mietvertrag ist ein sogenannter gegenseitiger Vertrag, der Vermieter und Mieter Pflichten auferlegt. Die Hauptpflichten der Vertragsparteien stehen dabei in einem Gegenseitigkeitsverhältnis: der Vermieter stellt den Wohnraum zur Verfügung, der Mieter zahlt die vereinbarte Miete.

Welche Hauptpflichten hat der Vermieter?

Der Vermieter ist in erster Linie verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu überlassen und zu erhalten. Damit ist gemeint, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem solchen Zustand zur Verfügung stellen muss, der es dem Mieter erlaubt, die Sache zum gemieteten Zweck verwenden zu können. Darüber hinaus muss der Vermieter diesen gebrauchsfähigen Zustand der Mietsache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten (§ 535 BGB)

Beispiel: Kommt es zu einem Wohnungsbrand, für den der Vermieter verantwortlich ist, ist es seine Pflicht, die Brandspuren zu beseitigen und die Wohnung wieder voll umfänglich bewohnbar zu machen.

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Welche Hauptpflicht hat der Mieter?

Die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag besteht in der Zahlung der Miete. Die Parteien haben die Möglichkeit, weitere Pflichten zu Hauptpflichten des Mieters zu machen. Dies muss jedoch ausdrücklich vereinbart werden.

Informationspflichten des Vermieters

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter über besondere Umstände des Mietobjektes aufzuklären. Es ist einzig und allein Aufgabe des Mieters zu prüfen, ob er das Mietverhältnis eingehen will oder nicht. Er muss sich selbst umfassend informieren. Sollte er dies unterlassen, kann er keinen Schadensersatzanspruch stellen.

Auf Fragen des Mieters muss der Vermieter allerdings vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Auch müssen die Angaben, die der Vermieter dem Mieter gegenüber macht, zutreffend sein.

Vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters

Sollte dem Vermieter jedoch erkennbar sein, dass spezielle Umstände in Bezug auf die Wohnung für den Mieter von besonderer Bedeutung im Hinblick auf den Abschluss des Mietvertrages sind, trifft den Vermieter ausnahmsweise eine vorvertragliche Aufklärungspflicht.

Beispiel: Bei einer drohenden Zwangsversteigerung muss der Vermieter den potentiellen Mieter auf diesen Umstand ungefragt ausdrücklich hinweisen.

Informationspflichten des Mieters

Fordert der Vermieter vom zukünftigen Mieter keine Selbstauskunft, besteht keine Verpflichtung des Mieters dem Vermieter gegenüber ungefragt seine persönlichen Verhältnisse (betreffend Familie, Eigentum, Vermögen etc.) offen zu legen.

Arbeitslosigkeit oder Insolvenz müssen offen gelegt werden

Anders stellt sich die Sachlage jedoch dar, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses arbeitslos ist oder sich in der Insolvenz befindet. Diese Umstände sind offen zu legen.

Dem Vermieter muss auch Gelegenheit gegeben werden, dem Verdacht auf „Mietnomaden“ (Anmietung einer Wohnung ohne zahlungsfähig zu sein) nachgehen zu können.

So sind auf dessen Nachfrage Erklärungen zu nachfolgenden Positionen wahrheitsgetreu abzugeben: Beruf, Alter, Bonität, Familienstand, Zahlungsfähigkeit, Einkommensverhältnisse, Pfändungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Auch sind Fragen zum letzten Mietverhältnis und der Anschrift durchaus zulässig.

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Achtung: Unzulässig hingegen sind Fragen nach Religionszugehörigkeit, Krankheiten, Vereins- oder Parteizugehörigkeiten, Vorstrafen oder Kinderwunsch.

Folgen bei Verstoß gegen Informationspflichten

Sollte der Vermieter gegen eine ihm obliegende Aufklärungspflicht verstoßen haben, macht er sich schadensersatzpflichtig (u.a. § 280 BGB). Auch kann der Mieter unter diesen Voraussetzungen den Mietvertrag anfechten oder von diesem zurücktreten.

Auch ein Verstoß des Mieters gegen ihm obliegende Informationspflichten zieht Rechtsfolgen nach sich. So kann der Vermieter gleichermaßen den Mietvertrag anfechten. Ebenso ist eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB und gegebenenfalls eine Schadensersatzforderung möglich.

Schutzpflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache vor Störungen und Beschädigungen zu schützen. Dies gehört zu den Nebenpflichten des Vermieters. Der Mieter hat ein Recht, die Mietsache ungestört in Gebrauch nehmen zu können. Dies muss der Vermieter sicherstellen.

Beispiel: Bei Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens, Immissionsbelästigung etc. muss der Vermieter eingreifen.

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Verkehrssicherungspflichten

Darüber hinaus obliegen dem Vermieter sogenannte Verkehrssicherungspflichten. Dies bedeutet, dass der Vermieter zur Meidung von Gefahrenquellen geeignete Sicherungsmaßnahmen treffen muss. Dabei kann er natürlich nicht jede Gefahrenquelle im Vorfeld ausschalten. Dies ist auch nicht erforderlich. Aber es muss ein Standard-Sicherheitsgrad erreicht werden.

Beispiel: Unter anderem gehört zu den Verkehrssicherungspflichten des Vermieters die winterliche Streu- und Räumpflicht oder die Verpflichtung bekannt gewordene Mängel, z. B. in der Elektrik, unverzüglich zu beheben, um einen verkehrssicheren Zustand der Wohnung wieder herzustellen.

Nebenpflichten des Mieters

Die dem Mieter obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten beginnen mit der Übernahme der Mietsache – also bereits vor dem Einzug. So hat der Mieter hat mit der Mietsache pfleglich und schonend umzugehen. Hält er sich nicht an diese Pflicht, kann der Vermieter für entstandene Schäden einen Teil der Mietkaution bei Auszug einbehalten.

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Betriebsfähigkeit der Wohnung muss beibehalten werden

Der Mieter muss auch die Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig aufbewahren. Zudem ist die Wohnung ist regelmäßig zu säubern, zu lüften und zu beheizen. Bei Mängeln ist der Mieter verpflichtet, diese unverzüglich anzuzeigen und erforderlichenfalls zunächst unaufschiebbare Sicherungsmaßnahmen selbst zu treffen (Schadensvermeidungspflicht).

Obhuts- und Verkehrspflichten

Dem Mieter können besondere Obhuts- und Verkehrspflichten, die an sich dem Vermieter obliegen, im Rahmen des Mietvertrages übertragen werden. Dazu gehört insbesondere die winterliche Streu- und Räumpflicht.

Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters

Im Übrigen hat der Mieter als Nebenpflicht ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters zu dulden. Dieses Recht darf allerdings nicht willkürlich durch den Vermieter ausgeübt werden. Er muss dem Mieter gegenüber nachvollziehbar begründen, warum er von diesem Recht Gebrauch machen möchte.

Der Vermieter muss sich für eine Besichtigung rechtzeitig ankündigen. Hierfür ist im Normalfall eine Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden einzuhalten. Berufstätige Mieter sollten beachten, dass eine solche Besichtigung im Idealfall in der arbeitsfreien Zeit stattfindet, um eine zu hohe Belastung des Mieters zu vermeiden. Stimmt der Mieter jedoch einer Besichtigung während der Arbeitszeit zu, so ist in dringenden Fällen eine Voranmeldung von 7-14 Tagen durch den Vermieter einzuhalten.

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