Der Schlüssel der Mietwohnung wurde verloren – Ein Alptraum für jeden Mieter! Ist nirgends ein Zweitschlüssel deponiert, kann meist nur der Schlüsseldienst helfen. Der Vermieter muss in jedem Fall über den Schlüsselverlust informiert werden. Wie und in welcher Form der Mieter für den Schlüsselverlust haftbar gemacht werden kann, ist abhängig von den Umständen im Einzelfall.
Inhaltsverzeichnis
Wohnungsschlüssel verloren – Wie Zutritt zur Wohnung?
Im Idealfall besitzt eine Person des Vertrauens einen Zweitschlüssel für die Wohnung. Sollte es zum Schlüsselverlust kommen, ist so zumindest der Zutritt zur Wohnung gewährleistet.
Besitzt niemand einen Ersatzschlüssel, muss der Mieter einen Schlüsseldienst beauftragen und eine Türnotöffnung in Anspruch nehmen. Die Kosten sollten hierfür – je nach Wochentag und Uhrzeit – maximal 250 Euro betragen.
Darf die Wohnungstür selbst (gewaltvoll) geöffnet werden?
Das ist wenig ratsam. Wird die Haustür oder das Schloss durch das selbstständige – eventuell sogar gewaltvolle – Öffnen beschädigt, haftet der Mieter vollumfänglich und muss dem Vermieter den Schaden ersetzen.
Muss der Vermieter über den Schlüsselverlust informiert werden?
Ja, der Mieter muss den Vermieter oder die Hausverwaltung sofort über den Schlüsselverlust informieren.
Darf der Schlüssel einfach nachgemacht werden?
Nein, ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter keine Ersatzschlüssel für die Mietwohnung anfertigen lassen. Der Vermieter muss entscheiden, ob der Schlüssel nachgemacht oder das Türschloss ausgetauscht werden soll.
Austausch der Schließanlage beim Mehrfamilienhaus
Besteht die Gefahr eines Einbruchs, wird sich der Vermieter vermutlich für den Austausch des Türschlosses oder der gesamten Schließanlage entscheiden.
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Rechtslage und Kosten beim Schlüsselverlust – Wann haften Mieter?
Der Mieter muss im Rahmen seiner Obhutspflicht auf alle ihm vom Vermieter ausgehändigten Schlüssel aufpassen und mögliche Schäden vermeiden. Das gilt natürlich nicht nur für den Wohnungsschlüssel sondern auch für Briefkastenschlüssel, Garagenschlüssel, Kellerschlüssel etc.
Kommt es durch falsches Verhalten des Mieters zum Verlust des Schlüssels und besteht die Gefahr eines Schlüsselmissbrauchs (Einbruch), ist er dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig (vgl. Weidenkaff in Palandt, § 535 BGB Rd. 85, KG Berlin Urteil vom 11.02.2008, Az.: 8 U 151/07). Der Mieter muss dann die Kosten, die für das Nachmachen der Schlüssel und/oder für neue Türschlösser und Schließanlagen entstehen, aufkommen.
Wann der Mieter nicht haften muss
Allerdings besteht die Schadenersatzpflicht nur, wenn die Kosten tatsächlich entstanden sind. Erfolgte kein Austausch der Schließanlage, hat der Vermieter auch keinen Schadenersatzanspruch (AG Ludwigslust, 13.04.2010, Az. 8 C 321/09).
Wartet der Vermieter mit dem Austausch der Schließanlage mehr als ein Jahr, ist der Mieter ebenfalls nicht zur Zahlung verpflichtet (Amtsgericht Waren (Müritz), 12.10.2017, 106 C 1139/15)
Wichtig: Der Mieter muss die durch den Schlüsselverlust entstandenen Kosten nicht übernehmen, wenn ihm am Verlust des Schlüssels keine Schuld trifft. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Schlüssel gestohlen wurde (AG Ahrensburg, 25. Juni 2010, 47 C 1171/09)!
Übrigens: Wenn der Mieter den Schlüssel verloren hat und dieser beispielsweise in einen See oder Straßengully gefallen ist, besteht keine Gefahr des Schlüsselmissbrauchs. In diesem Fall ist der Mieter ebenfalls nicht zum Schadenersatz verpflichtet.
Haftungsklausel im Mietvertrag
Sollte der Mieter im Mietvertrag grundsätzlich zur Schadenersatzpflicht beim Schlüsselverlust verpflichtet werden, handelt es sich um eine unzulässige Klausel, die nicht wirksam ist. Der Mieter wird durch diese Klausel grundsätzlich – unabhängig von seiner Schuld und der Gefahr des Schlüsselmissbrauchs – haftbar gemacht. Diese unangemessene Benachteiligung des Mieters ist nach § 307 BGB nicht gültig.
Untermieter hat Schlüssel verloren – Wer haftet?
Der Mieter ist seinem Vermieter gegenüber ebenfalls schadensersatzpflichtig, wenn er Dritten (Untermieter, Freunde, etc.) den Schlüssel ausgehändigt hat, diese den Schlüssel durch falsches Verhalten verloren haben und die Gefahr des Schlüsselmissbrauchs besteht.
Leistet die Haftpflichtversicherung beim selbst verschuldeten Schlüsselverlust?
Die private Haftpflichtversicherung leistet in der Regel nur, wenn zusätzlich eine spezielle Schlüsselversicherung abgeschlossen wurde oder Schlüsselverlust expliziert mitversichert ist. In welcher Form und Höhe der Schlüsselverlust im Detail versichert ist, ist abhängig vom jeweiligen Versicherungsvertrag.
Was passiert, wenn beim Auszug zu wenig Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben werden?
Spätestens bei der Wohnungsübergabe dürfte auffallen, dass ein Schlüssel fehlt. Denn in der Regel ist im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll aufgelistet, wie viele Schlüssel der Mieter ausgehändigt bekam.
Werden beim Auszug zu wenige Schlüssel an den Vermieter ausgehändigt und erfolgte in der Vergangenheit keine Information, dass der Schlüssel verloren ging, muss der Vermieter von einer Gefahr des Schlüsselmissbrauchs ausgehen. Denn der Vermieter kann nicht ausschließen, dass der Ex-Mieter den Schlüssel doch noch besitzt und sich damit weiterhin Zutritt zur Wohnung verschaffen möchte. In diesem Fall darf der Vermieter die Schließanlage auf Kosten des Ex-Mieters austauschen lassen (AG Ludwigslust, 13.04.2010, Az. 8 C 321/09) und dafür auch die hinterlegte Mietkaution verwenden.
Behauptet der Mieter beim Auszug, dass ein Schlüsselmissbrauch ausgeschlossen ist, weil der Schlüssel ins Meer gefallen ist, muss er dies entsprechend beweisen (Landgericht Frankfurt, 07.01.1992, 2/11 S 412/90).
Häufige Fragen zum Thema
Was wenn Mieter Schlüssel verliert?
Geht der Wohnungsschlüssel verloren muss es dem Vermieter mitgeteilt werden. Er entscheidet ob der Schlüssel nachgemacht oder die Schließanlage ausgetauscht wird. Besteht die Gefahr, dass der verlorene Schlüssel missbraucht wird und war der Schlüsselverlust vom Mieter grob fahrlässig verursacht muss er die Kosten dafür tragen. Kann der Schlüssel nicht missbraucht werden, weil er bspw. nachweislich im See oder einem Gully verloren, ist der Mieter nicht zu Schadensersatz verpflichtet.
Wer zahlt bei verlorenem Schlüssel?
Hat der Mieter durch grob fahrlässiges Verhalten den Schlüssel verloren und besteht die Gefahr des Schlüsselmissbrauchs (Einbruch) haftet der Mieter. Er muss Schadensersatz für den nachgemachten Schlüssel oder den Austausch der Schließanlage leisten. Besteht keine Gefahr des Missbrauchs, weil der Schlüssel bspw. im See verloren wurde, muss er keinen Schadensersatz leisten. Eine diesbezügliche Haftungsklausel im Mietvertrag ist übrigens ungültig.
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