Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Staffelmiete, wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann und in welcher Höhe zukünftig eine Mieterhöhung erfolgt. Im Staffelmietvertrag muss die vereinbarte Miete und die Staffelung betragsmäßig explizit festgelegt werden.
Inhaltsverzeichnis
Voraussetzungen für Staffelmiete
Mieterhöhungen können nicht beliebig erfolgen, daher gibt es Voraussetzungen für die Vereinbarung von Staffelmiete in einem Mietvertrag:
- Zwischen zwei Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. Erst dann ist eine weitere Mieterhöhung zulässig. Eine Mieterhöhung die vor Ablauf eines Jahres geltend gemacht wird ist unzulässig.
- Die Mieterhöhung der Staffelmiete muss konkret in Euro bestimmt sein, eine Angabe in Prozent nicht zulässig ist. Ebenso darf sie sich nicht abstrakt auf den Quadratmeterpreis beziehen. Stattdessen muss die Miete genau beziffert oder der jeweilige Erhöhungsbetrag konkret in Euro angegeben werden.
Unzulässige Formulierung: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um 3 Prozent“ oder „der Quadratmeterpreis steigt jährlich um 0,50 Euro“
Korrekte Formulierung: „Zum 01.02.2025 wird ein Staffelmietvertrag vereinbart. Zu Beginn des Mietverhältnisses beträgt die Kaltmiete 630 Euro. Die Miete erhöht sich jährlich um 20 Euro monatlich, beginnend zum 01.02.2026 auf 650 Euro, ab 01.02.2027 auf 670 Euro, letztmalig ab 01.02.2028 auf 690 Euro“
Lesetipp: Mieterhöhung – wie oft und wie hoch erlaubt?
Verstöße und deren Rechtsfolgen
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als ein Jahr ausfällt, ist nach herrschender Rechtsmeinung die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig (siehe: LG Berlin GE 2004, 625; 2001, 852). Gleiches gilt, wenn die Staffelmiete falsch vereinbart wird.
Bei Nichtigkeit der Staffelvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Ausgangsmiete verpflichtet.
Zusätzliche Mieterhöhung erst nach Staffelmiete
Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, so erhöht sich die Miete zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch. Lediglich eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten ist daneben zulässig. Aber auch nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist.
Darüber hinaus kann der Vermieter für den Zeitraum, in dem eine Staffelmiete vereinbart wurde, keine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete oder Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Erst nachdem die Staffelung im Mietvertrag ausgelaufen ist, ist eine Mieterhöhung zulässig. (§ 557a BGB)
Höhe der Staffelmiete
Das Gesetz sieht keine Obergrenze oder Regelung zur Höhe der Staffelmiete vor. Vermieter und Mieter können daher generell frei vereinbaren, wie die Miethöhe in den festgelegten Staffeln ausfallen soll.
Mietpreisüberhöhung
Eine unzulässige Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt und der Vermieter die Wohnungsknappheit ausnutzt, um die Miete hochzuschrauben. In diesem Fall handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bestraft werden kann.
Mietwucher
Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen um 50 Prozent und mehr, liegt ein Fall von Mietwucher vor und damit eine Straftat.
Sollte ein Fall von Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher festgestellt werden, so wird die vereinbarte (überhöhte) Miete nichtig und an deren Stelle tritt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietvertrag wird durch die überhöhte Miete nicht ungültig, sondern angepasst.
Auswirkungen der Mietpreisbremse
Auch die Mietpreisbremse hat Auswirkungen auf die Staffelung der Miete. Diese begrenzt die Mieterhöhung bei Neuvermietungen auf 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete. In den Gegenden, wo die Mietpreisbremse greift, muss jede Staffel für sich auf die Einhaltung der Mietpreisbremse und der aktuellen ortsüblichen Miete hin geprüft werden.
Beispiel: Ein Staffelmietvertrag wird in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt, zum 01.08.2024 geschlossen. Die monatliche Anfangsmiete beträgt 660 Euro und soll sich jährlich um 30 Euro erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt bei Vertragsabschluss 600 Euro. Nach einem Jahr wird die Miete vereinbarungsgemäß auf 690 Euro angehoben. Im selben Zeitraum steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um drei Prozent und beträgt 618 Euro. Die Erhöhung auf 690 Euro würde also den Grenzbetrag der Mietpreisbremse überschreiten, da der zulässige Wert bei 618 + 10% = 679,80 Euro liegt, weshalb der Vermieter nur einen Anspruch auf eine monatliche Kaltmiete von 679,80 anstatt der vereinbarten 690 Euro hat.
Aber: Diese Regelung gilt nur für Neuverträge, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossen wurden. Altverträge bleiben von der Regelung unberührt.
Kündigungsrecht
Ein Kündigungsrecht des Mieters darf bei einer Vereinbarung über Staffelmiete höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Diese Vierjahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Staffelmietvertrages. Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.
Achtung: Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei einem befristeten Mietvertrag ausgeschlossen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der Vermieter nur bei berechtigten Interesse, siehe Kündigungsgründe, kündigen.
Der Mieter kann hingegen einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.
Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag
Ebenso wie beim Staffelmietvertrag wird beim Indexmietvertrag bereits bei Abschluss des Vertrages eine Mieterhöhungsvereinbarung getroffen. Allerdings bestimmt bei der Indexmiete nicht der Vermieter die Höhe der Mieterhöhung, sondern der jeweilige Preisindex (entspricht der Inflation), den das Statistische Bundesamt jährlich ermittelt. Anders als beim Staffelmietvertrag findet eine Mieterhöhung nicht automatisch und nicht bei jeder Änderung des Indexes statt.
