Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag im Sinne der §§ 535 ff BGB mit allen Rechten und Pflichten. Er zeichnet sich dadurch aus, dass ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter (Hauptmieter) und dem Untermieter zustande kommt. Es handelt sich sozusagen um ein Mietverhältnis zweiter Stufe. Zwischen dem eigentlichen Hauptvermieter und dem Untermieter entstehen durch den Mietvertrag regelmäßig keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermietvertrag unterscheidet sich von einem Hauptmietvertrag nur dadurch, dass entweder die Rechte aus dem Mietvertrag einem Dritten überlassen werden oder der bloße Gebrauch der Sache.

Untermietvertrag Arten

Man unterscheidet bei der Untervermietung zwei Arten:

1. einem Dritten wird der gesamte Wohnraum zur Untermiete zur Verfügung gestellt
2. das Mietobjekt wird einem Dritten lediglich zum Teil untervermietet

Untermietvertrag Form

Vorschriften zur rechtlichen Ausgestaltung eines Untermietvertrages gibt es nicht. Das Mietverhältnis kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden.

Achtung: Wird eine Untervermietung für die Dauer länger als einem Jahr vereinbart, bedarf der Untermietvertrag, ebenso wie ein normaler befristeter Mietvertrag, der Schriftform. Ansonsten kann ein Untermietvertrag auch in mündlicher Form abgeschlossen werden.

Untermietvertrag Inhalt

In einem Untermietvertrag sollte Nachfolgendes klar geregelt sein:

• Mietgegenstand (nutzbare Räume)
• Mietbeginn und Mietdauer
• Miethöhe
• Kostenbeteiligung an den Nebenkosten
• Art des Mietverhältnisses (befristet/ unbefristet).

Höhe der Untermiete

Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei aushandelbar. Gleichwohl sollte die Höhe der Hauptmiete als Orientierungshilfe genutzt werden. Begrenzt wird die Miethöhe durch die Vorschriften zum „Wucher“ im Rahmen des Wirtschaftsstrafgesetzes.

Im Hinblick auf die Beteiligung des Untermieters an den Nebenkosten ist zu bedenken, diese sehr detailliert aufzuführen und die Höhe zu konkretisieren (pro Person/ pro Quadratmeter). Mehr zum Thema Nebenkostenabrechnung.

Zustimmung des Vermieters für Untervermietung erforderlich?

Viele vorgefertigte Formularmietverträge enthalten von vornherein ein „Verbot“ zur Untervermietung. Nach der Rechtsprechung ist dies wegen Verstoßes gegen § 307 BGB (ggf. unangemessene Benachteiligung des Mieters) nicht zulässig (siehe: BGH NJW 1995, 2034). Gleichwohl ist gemäß § 540 BGB bei Beabsichtigung einer Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Anspruch auf Zustimmung des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse

Allerdings hat der Mieter nur dann Anspruch auf die Zustimmung durch den Vermieter, wenn er nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung belegen kann. Dabei kommt es entscheidend darauf an, dass das berechtigte Interesse nicht schon vor oder bei Vertragsabschluss bestanden hat. Es muss sich nachträglich ergeben haben.

Nach der Rechtsprechung des BGH lässt sich ein berechtigtes Interesse aus rechtlichen, persönlichen, wirtschaftlichen oder familiären Interessen des Mieters begründen. So ist ein berechtigtes Interesse beispielsweise zu bejahen bei:

• Verhinderung der Vereinsamung im Alter
• Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Mieters
• Bildung einer Wohngemeinschaft

Wann ist die Untervermietung ohne Vermietererlaubnis möglich?

Die Einholung der Vermietererlaubnis zum Zwecke der Untervermietung ist in zwei Ausnahmefällen nicht erforderlich:

Aufnahme von Angehörigen

Nimmt der Mieter nächste Angehörige (Ehepartner, Lebenspartner, Kinder einschl. Adoptivkinder, Pflegekinder) oder Bedienstete seines Haushalts (Hilfs-und Pflegepersonen) in seiner Wohnung auf, bedarf dies nicht der Zustimmung durch den Vermieter. Gleichwohl muss dem Vermieter die Aufnahme dieser Personen mitgeteilt werden.

Die Aufnahme sonstiger Verwandte, die nicht zum oben genannten „privilegierten“ Personenkreis gehören wie beispielsweise der Schwester, der Verlobten, der Schwiegerkinder des Mieters ist von dieser Ausnahmeregelung nicht umfasst und bleibt zustimmungspflichtig durch den Vermieter.

Besucher des Mieters

Der Mieter ist berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters, Besucher in seiner Mietwohnung übernachten zu lassen. Allerdings darf die Dauer des Aufenthalts einen kurzen Zeitraum nicht überschreiten und es darf nicht der Anschein erweckt werden, dass der Besucher seinen Lebensmittelpunkt – wenn auch nur vorübergehend – dorthin verlegt hat. Eine Übernachtungsdauer von 4-6 Wochen überschreitet den Besucherstatus.

Vermieter verweigert Zustimmung zur Untervermietung

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, hat der Mieter das Recht zur Vornahme einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Ausschluss des Kündigungsrechts

Das Kündigungsrecht ist allerdings gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB dann ausgeschlossen, wenn die verweigerte Zustimmung des Vermieters aus wichtigem Grund geschieht und dieser wichtige Grund in der Person des Untermieters liegt. So ist es erforderlich, dass der Grund in der Person des Untermieters so schwer wiegt, dass dem Vermieter eine Untervermietung an diese Person unzumutbar erscheint.

Beispiel: Ein solcher wichtiger Grund kann gegeben sein, wenn ein konkreter Verdacht besteht, dass der Untermieter den Hausfrieden stören, das Mietobjekt beschädigen könnte oder Überbelegung der Wohnung droht. Um zu beurteilen, ob ein solcher wichtiger Verweigerungsgrund gegeben ist, bedarf es einer sorgfältigen Interessenabwägung der Interessen des Vermieters einerseits und der Interessen des Mieters andererseits. Sobald diese Interessenabwägung ergibt, dass die Untervermietung dem Vermieter unzumutbar ist, darf dieser seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern.

Unzumutbar können vertrags-oder zweckbestimmungswidrige Nutzungen sein, wie beispielsweise die Unterbringung von Asylsuchenden oder der Betrieb eines anstößigen Gewerbes.

Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Wird trotz fehlender Zustimmung des Vermieters durch den Mieter untervermietet, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter fristlos kündigen. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters stellt in diesem Fall einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB dar und berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Mieterhöhung bei Untervermietung zulässig?

Dem Vermieter ist es gestattet, eine Erhöhung der Grundmiete dem (Haupt-) Mieter gegenüber vorzunehmen, wenn dieser untervermietet. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB ist ein solcher „Untermietzuschlag“ rechtlich zulässig. Dieser kann jedoch nur unter der Voraussetzung erhoben werden, dass dem Vermieter die Erlaubniserteilung zur Untervermietung ohne Erhebung des Untermietzuschlags nicht zumutbar wäre. Die Beweislast für den Nachweis der Unzumutbarkeit trägt der Vermieter. Da es sich bei der Mieterhöhung um eine vertragliche Änderung handelt, muss der (Haupt-) Mieter sich damit ausdrücklich einverstanden erklären.

Auf die Erteilung der Einverständniserklärung zur Vornahme der Mieterhöhung hat der Vermieter zwar keinen gesetzlichen Anspruch. Der Vermieter kann jedoch bei zu Unrecht verweigerter Zustimmung (z.B. erhöhte Abnutzung, höhere Betriebskosten) gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter die Gebrauchsüberlassung der Mietsache wegen Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen verweigern.

Mieterhöhung muss angemessen sein

Die Mieterhöhung darf nur mit Augenmaß vorgenommen werden, d.h. sie muss angemessen sein. Unangemessen erscheint dem Gesetzgeber, wenn bei Aufnahme eines Lebensgefährten eine Erhöhung der Grundmiete vorgenommen werden würde. In diesem Falle könne der Vermieter lediglich einen Zuschlag im Rahmen der Betriebskosten verlangen (siehe: AG Hamburg ZMR 2008, 213).

Detaillierte Informationen zur Erhöhung der Miete und den Voraussetzungen dafür finden Sie unter Mieterhöhung.

Wie gegen die unerlaubte Untervermietung vorgehen?

Hat der Hauptmieter trotz verweigerter Erlaubnis des Vermieters das Mietobjekt untervermietet, hat der Vermieter drei Optionen um gegen die Untervermietung anzugehen:

• Recht zur Vornahme der fristlosen Kündigung
• Anspruch auf Schadensersatz
• Anspruch auf Unterlassung

Voraussetzung für die Schadensersatzpflicht des Hauptmieters ist, dass der Untermieter den Schaden verursacht hat. Das Unterlassungsrecht steht dem Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zu. Es genügt, wenn der vertragswidrige Gebrauch nicht vom Hauptmieter selbst, sondern von dessen Untermieter ausgeübt wird.

Beispiel: Unter vertragswidrigem Gebrauch ist das Lagern gefährlicher Stoffe in dem Mietobjekt (BGH ZMR 1990, 328) oder die Vornahme vertragswidriger baulicher Veränderungen (BGH NJW 1974, 263) zu verstehen.

Der Hauptmieter ist zunächst durch eine Abmahnung auf die geforderte Unterlassung hinzuweisen. Ausnahmsweise kann auf eine Abmahnungserklärung durch den Vermieter verzichtet werden, wenn die Sache bereits mündlich zwischen den Parteien ohne gütliche Einigung erörtert worden ist.

Setzt der Hauptmieter gleichwohl den vertragswidrigen Gebrauch fort, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage erheben.

Welche Ansprüche haben Untermieter?

Der Untermieter kann den Hauptmieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser seinen vertraglichen Pflichten aus dem Untermietvertrag nicht nachkommt. So kann der Untermieter darauf vertrauen, dass dem Hauptmieter eine Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter vorliegt oder der Hauptmieter diese beschaffen könnte (BGH NJW 1996, 46).

Sollte der Vermieter mangels Erlaubniserteilung die Herausgabe der Mietsache erfolgreich von dem Untermieter verlangen, kann der Untermieter den Hauptmieter insoweit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Auch kann der Untermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen.

Hauptmieter haftet für Untermieter

Soweit der Untermieter sich im Zusammenhang mit dem Mietobjekt pflichtwidrig verhält, haftet der Hauptmieter gemäß § 540 Abs. 2 BGB hierfür. Unter pflichtwidrigem Verhalten ist jeder Verstoß des Untermieters gegen die von ihm geschuldete Erhaltungspflicht des Mietobjekts gemeint. Den Untermieter treffen insoweit die gleichen Pflichten wie den Hauptmieter.

Wechsel des Hauptmieters bei Untervermietung

Ein Wechsel des Hauptmieters ist im Zusammenhang mit einem bestehenden Untermietvertrag ohne Weiteres möglich und unproblematisch. So kann mit Zustimmung des Vermieters der neue Hauptmieter in den Vertrag des bisherigen (Haupt-) Mieters eintreten. Es kann auch der alte Mietvertrag aufgehoben und durch einen Neuen ersetzt werden.

Wechsel des Vermieters bei Untervermietung

Auch ein Wechsel des Vermieters ist rechtlich unproblematisch und jederzeit möglich. Der Vermieterwechsel hat inhaltlich keine Auswirkungen auf den bestehenden Untermietvertrag. Dies gilt gemäß dem Grundsatz aus § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei Veräußerung des Mietobjektes.

Untermietvertrag kündigen

Grundsätzlich finden auf ein Untermietverhältnis die gleichen Vorschriften Anwendung wie auf die Kündigung eines reguläres Mietverhältnisses. Einziger Unterschied ist, dass zwei weitere Kündigungsrechte für den (Haupt-) Mieter in seiner Eigenschaft als „Vermieter“ hinzutreten:

• Erleichterte Kündigung des Vermieters (§ 573a BGB)
• Teilkündigung des Vermieters (§ 573b BGB)

Eine Kündigung ist in diesen Fällen auch ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB möglich. Allerdings verlängert sich dann die maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt somit insgesamt sechs Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Darüber hinaus besteht ein besonderes Recht des (Haupt-) Mieters zur Kündigung, soweit es sich um einen Untermietvertrag von „möbliertem“ Wohnraum handelt. In diesem Fall kann der (Haupt-) Mieter ohne Angabe von Gründen die Kündigung aussprechen. Diese Kündigungsfrist ist sehr kurz gehalten und zu jedem 15. eines Monats durchsetzungsfähig.

Häufige Fragen zum Thema